法拍房被纳入限购范围 数量激增背后要注意避坑

明年1月1日起，法拍房将受房产所在地限购政策约束。

12月19日，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（以下简称《规定》），人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

也就是说，竞买人必须具有本市的购房资格才可以参与竞买，该《规定》自2022年1月1日起施行。

法拍房主要有四个来源，一是按揭违约产生；二是民间借贷违约产生；三是司法没收；四是无主房产。

《规定》将法拍房纳入限购范围，在一定意义上可以防止钻漏洞。严跃进认为，此次政策是全国首个系统性的司法拍卖房政策，对于促进司法拍卖房市场的健康等有积极的作用。

01.多地法拍房激增 重庆超4.4万套

司法拍卖房一般会牵扯到资不抵债、虚假交易、抵押贷款以及套贷游戏等问题，在买卖过程中也容易出现矛盾纠葛。

有人可能会钻司法的空子，进行左右手倒卖回避政策。而且因为种种原因，燕郊、深圳、重庆等地今年以来法拍房不断激增。

据365财经查询，截至12月20日，仅阿里司法拍卖平台挂牌法拍房共410万多套，其中，深圳法拍房挂牌数量达9957套，去年全年深圳的法拍房为2839套，在不到一年的时间，深圳挂拍的法拍房数量激增了250%。

重庆的法拍房挂牌数量则高达44242套，而2020年1-12月，重庆法拍房住宅类市场共挂牌9574套，成交4655套。今年较去年的挂牌数量同比增幅达到362%。

另外，今年以来燕郊的法拍房也是处于激增状态，大部分都是断供房源，“申请执行人，大部分是银行，起码能占到六成以上，还有一部分是小额贷公司和民间借贷。”人民法院资产诉讼网显示，截至12月16日，在不剔除重复拍卖的情况下，2021年燕郊法拍房数量为818套，为2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍。

法拍房不断激增，同时，各地也都相继出台相关政策，北京、上海、广州、深圳、厦门、南京、杭州、成都、长沙等在内的一二线城市，今年已将法拍房纳入限购范围。

严跃进认为，此次对于购房资格的审核，明确了界定的时间点，即从认购到最后成交。这样做也也能防范交易中出现扯皮的现象。

02.“装在套子里的风险” 真假难辨

网络司法拍卖一般都是低于处置参考价，一拍起拍价一般按处置参考价的70%确定，流拍后二拍起拍价再次降价20。因此很多人希望从中捡漏，但是，法拍房也存在许多风险。

合硕机构首席分析师郭毅分析称，竞买法拍房时特别要注意两点：一，产权是否完整；二是居住权，如果原业主将房屋居住权让渡给其他人，且没有约定居住年限，即使竞买成功，也要等居住权人自行放弃之后才能使用。

此外，法拍房还要注意平台是否合规。

目前，司法拍卖的合规平台除了阿里拍卖和京东拍卖平台外，还有人民法院诉讼资产网、公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、北京产权交易所，共计七大平台，对于其他司法竞拍平台，竞买时需要防范“黑中介”。

在竞拍过程中难免会出现“黑中介”，违规使用标识，打着“司法拍卖”的幌子，冒充“官方人员”，虚构所谓“独家资源”，作出种种虚假承诺，签订“阴阳合同”，既侵害买受人合法权益，也严重损害司法权威。

通过司法拍卖取得的房屋，不动产登记机构在人民法院送达协助执行通知书后，应协助执行通知书直接办理转移登记，无需买受人到场申请，办理时限为当场办结。买受人缴清买方应缴的税、费后即可领证。

“一些重点城市推出的限购政策并不包括法拍房，使得法拍房的交易比较活跃，因为可以规避或回避限购政策。”严跃进表示，此类政策，将促进此类法拍房市场的更快降温，也打击了借法拍房来变相炒房的现象。