房产证上的建筑面积是怎么算出来的？

什么变化呢?

最常见的就是交税差别，交易费用的差别。

然而，开发商在盖房子的时候，原来必须执行70/90政策，就意味着70%的房子在90平米以下。

那么，开发商就会设计很多89.4平米，89.7平米这样的户型。

若是一不小心超了90平米呢?

90平米以下税费1%，90平米以上现在是1.5%，原来是3%，这一差距可就太大了。

那么，89.7平米这样的户型，到售楼部，售楼小姐拿出一张户型图，这个面积是什么面积呢?

就是所谓的建筑面积!

我们理解的建筑面积，就是使用面积加上公摊面积，简单的理解，使用面积是建筑面积的75%左右。

建筑面积实际包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。

买房的时候，就是按照建筑面积计算的，多一点，少一点，必须得清楚，都是怎么计算的呢?

第一：在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和规则有哪些?

一是单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

二是多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

三是地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

四是用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

五是穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

六是电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

七是住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

八是独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积;多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。

就是突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

十是两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。

十一突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

第二：计算一半面积的建筑物有哪些?

一是封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

二是住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积;楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

三是无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

由此，可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。

消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。

第三：在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有那些?

一是突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。

二是检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。

三是独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

四是没有围护结构的屋顶水箱间。

五是层高在2.2米以内的技术层(设备层)。

六是单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。

七是层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。

点评：

一是计算建筑面积是一个法定的规则，但是亏损面积是开发商一贯的伎俩，因为一个小区亏上几百平米，平均到户一点感觉都没有，但是却产生出巨大的利润，放在北京三环内，那可是上亿了。

二是房产证上的那个面积就是建筑面积，一切的和房子有关的数据，几乎都是和房产证上标注的这个面积挂钩，包括抵押，确权，甚至划归土地证都会和建筑面积有关，建筑面积是一个法定的面积。

三是居住的房子，实际使用面积就会缩小很多，都均摊了上面的一些项目中了，这一点必须搞清楚，所以小区里的很多建筑，业主是掏了钱的，享有所有权的，应该归属业主委员会管理的资产，甚至包括很多露天车位。