无锡土拍新玩法，房企“内卷式”生存

就在近日，盼望了许久的无锡2022年首场土拍终于有了动静，不过没有起拍价，也没有最高限价，甚至连出让时间都没有。

这不是最传统的挂地，也并非两集中三批次的信息公示流程，是的，无锡土拍又换了全新的“玩法”。

这一次，是土地公开出让预公告+供地意向预申请。

无锡市自然资源和规划局在前日公示的，是一则出让预公告，12幅涉宅地预计挂出。

在土拍市场，没有具体的土地价格，刺激程度一下就少了大半，不过更值得仔细研读的是此次的土拍规则。

对于预公告而言12宗土地都没有定价，而是由有意向参与竞买的开发商，提出接受价格，若出让方接受报价，则向开发商确认资格；

另外，对地块提交预申请并按约定交纳用地预申请保证金的，在该地块正式出让时，可以“现金+保函”的方式补足该地块剩余竞买保证金；

预申请人竞得该意向地块后，可按照出让金缴纳比例，分期领取建设工程规划许可证。

本批次地块的预申请时间从3月14日开始，预申请人于3月25日前交纳预申请保证金（300万元），地块发布正式出让公告时，预申请自动截止。

官方对开发商采取供地意向预申请的模式，其实就相当于一场摸底测试。

对于房企意向明确的热门地块，供地方将加快挂地速度，并且对土地的预计出让价格也有了一定的基准线；而对于相对冷门的地块，大概率会重新规划，再做调整，等待合适的时机再挂出。

这样提前摸底的好处就在于，给予供地和拿地双方都有充分思考甚至做出改变的时间。

供地方提前了解透彻市场的接受程度，可以有效减少土地流拍的现象发生；而开发商们对地块的现场踏勘、板块的价值预判以及未来产品的基本定位等等都可以在预申请期间拟定工作安排。

更关键的是，此次公告明确表示开发商可以以“现金+保函”的方式补足地块剩余保证金。

这是出于对市场行情的考虑，毕竟从去年下半年以来楼市持续低迷，企业资金紧张、资金回笼及周转速度下降，现在付款政策调整，也为房企们的资金调度提供便利。

虽然在资金上有所放松，不过无锡对房企综合素质的筛选却进一步加强，12宗土地，其中4宗要求竞买企业具备一级资质，剩余8宗则要求具备二级资质。

这可以视作无锡预防房企暴雷的一项重要举措，资金短时间内周转不开并没有太大影响，但若是资质平平的房企，还想在无锡市场来个“一轮游”，新政后，几乎没有可能。

这次无锡土拍玩法的变动，显然是希望更多优质的开发商有地可拿，而且尽量拿得稳，没有太多后顾之忧。

再落到开发商本身，大路虽然已经铺开，但走在这条路上的个个都是驰骋楼市的高手。

也就意味着，市场调研要更细致，利润把握要更精准，产品开发要更出色，唯有更卷，方能生存。

当下预申请的房企虽然尚不可知，不过从其他已经完成首次土拍的城市来看，大概率还是央企、国企打头阵，部分龙头房企谨慎拿地。

北京第一轮集中土拍计划出让18宗住宅用地，成交17宗，流拍1宗，成交总价480亿元，整体溢价率为4.5%，参拍企业大多都是如中海、保利、金地、华润等国家队成员。

这可能也是接下来无锡楼市的局面，民营企业面对压力放缓布局脚步可以理解，可随着无锡政策的放松，部分在锡城土储量并不是很大的头部房企如绿城、旭辉等等，或许也会进一步发力，进驻全新的板块。

当然，想要吸引众多房企出手，亮相的地块得足够抢眼，此次无锡预公告的12宗地便是如此。

经开区3幅、锡山区1幅、惠山区4幅、滨湖区2幅、新吴区1幅、梁溪区1幅，分别涉及到惠山新城、东北塘、山水城、梁溪科技城等板块，总面积82.8万方，总体量150.18万方。

经开区的土地一向珍贵，这次一次性拿出三块地。

首先是融创山水江南东侧地块，位于清源路与信成道交叉口东北侧，这宗地面积高达112498.6平，自去年以来经开区就没有出让过这么大体量的地块，而且紧邻融创山水江南和玖珑悦，值得期待。

另外两宗地则分别是南外国王学校西侧AB地块，前者位于清源路与信成道交叉口东北侧，后者位于清源路与观顺道交叉口西北侧，距离无锡高端住宅仁恒湖滨世纪很近。

许久没有供地的东北塘这次也拿出了核心区一宗地，位于锦旺路与芙蓉四路交叉口，与东北塘实验小学只有一路之隔，整个板块内目前也只有圆融广场和旭辉城两个项目在售。

惠山区作为供地大户，此次又是一口气拿出四宗地块。

惠山新城1号地块，位于复地公园城邦和华润橡树湾之间，整个土地的体量也不大，总占地面积24374㎡，那么未来的挂牌总价大概率不会很高，对于资金相对紧张的开发商而言，也较为友好。

天一新城的三宗地块，距离非常近，都布局在广汇金色华府附近，距离地铁西漳站有一定距离，大约1公里范围内，分别是德信广汇南侧地块、广汇北侧地块、德信北侧地块。

滨湖区的原万达二期2地块就在融创茂对面，距离新盘山水拾涧也较近。与山水拾涧相比，原万达二期2地块面积较大，高达7.66万方，未来如果起拍价较高，大概率将会是资金实力强劲的开发商拿下。

滨湖区马山板块也亮相了一宗“巨无霸”地块，占地面积高达23.16万方。

新华路西侧地块位于新吴区梅村的核心区域，周边有已经售罄的吴樾东方，周边还有上品花园，万科梅里上城、远洋正荣玺樾等新房在售，整体居住氛围较为浓厚。

梁溪区这宗土地为定销商品房地块，虽然规模不大，但落于梁溪科技城内，也紧邻凤翔快速路，交通便利，旁边较近的新房是即将首次开盘的公园上城。

无锡的这次土拍预告，不论从全新的出让规则，还是拿出来的地块来看，官方都是诚意十足的，在满足市场合理需求的同时，努力做到稳地价、稳房价、稳预期。