无锡这个板块有点“迷”，已陷入房源不多的尴尬问题

说到新吴区人气最高的板块，大概会是长江路、江溪和梅村这三个板块。大家第一时间内基本都不会想到太科园。

2019年，太科园板块声名鹊起，板块内诞生新吴区首幅万元地块，无锡第三座万达广场也选址于此，区域内一众楼盘持续热销。

这两年太科园板块回归沉寂，有人说它的火热不过是昙花一现罢了，今天来分析一下太科园板块！

首先从地理位置来看，太科园板块位于无锡市新吴区，北接无锡老城外围地区，东靠无锡高新区（新吴区），西接太湖新城中心区，面积23.4平方公里。

太科园板块同时和经开区、梁溪南长区有交集，还和同区的长江路、旺庄和硕放三个板块接壤。地理优势十分明显，同时也是新吴区政府所在地。

除了地理优势，太科园还是新吴区内一个与太湖毗邻的板块，拥有7公里的湖岸线，约34万方的慧海湾生态公园。

临湖而起，占据自然优势，是众多房企高端项目首先想到的区位，所以太科园在自然环境上底气十足，不输无锡任何板块。

从整体规划上，太科园的规划起点很高，规划定位为科技创新中心、国际宜居社区，是无锡“南向战略”的重要组成板块、无锡产业转型的核心区，同时也是太湖新城“一体两翼”的“东翼”。

被誉为“无锡硅谷”的太科园板块，占据着政商双核心的区位。

目前，太科园有9大高新技术园、超过500家的高科技企业，包括无锡(国家)软件园、太湖国际科技园、江南大学国家大学科技园、中国传感网国际创新园等，就业导入人口达数十万，每年还在以2-3万人的速度增长。

9大高新技术园汇聚，30万菁英人才导入，政府、政要、企业、精英汇聚，这样的城市腹芯位置势必要与之匹配的交通配套。

去年3月地铁4号线二期环评公示已出，其中一站就设置在新吴万达广场旁（菱湖大道站），通车后将串联经开区、太科园板块、城际站区和高铁商务区；同时与地铁3号线换乘可  直达苏南硕放国际机场。太科园未来区域内交通还是比较便利的。

不仅如此，在对外交通方面，太科园片区还规划“中运量”（如轻轨、BRT、有轨电车等）公共交通6号线和7号线！

太科园板块内商业配套也在不断完善，新吴区首座万达广场（10万㎡纯商业）坐落于此，周边还有海岸城商业体乐场、宝龙城市广场等繁华配套。

目前太科园板块内教育资源集聚，板块内有大桥实验学院、波士顿国际学校、外语幼儿园、无锡外国语学校、南外国王国际学校、新吴实验小学（锡师附小共建）以及一批在建的小学、幼儿园等，优质教育资源逐步集聚。

每次经过太科园，放眼望去都是大片空地，而且大部分都是已经平整过、便于开发的土地。然而，别看太科园土地资源充沛，供应却比较少。

2013年10月，太科园XDG（XQ）-2013-4号地块地块和XDG（XQ）-2013-5号地块被协信以底价2.18亿和1.73亿一举拿下。

其中， 4号地块折合楼面价3765.54元/㎡；5号地块折合楼面价2684.4元/㎡。这就是后来的协信阿卡迪亚。

2017年年初，万科成功收购太科园国信观湖湾尚未开发的地块，即后来的万科观湖礼著；2018年万达拿下太科园商业地块，成交楼面价为2087元/㎡。

同年，XDG-2018-3号地块，被招商地产、中骏地产联合美的地产以楼面价7993元/㎡竞得。这个项目就是太湖雍华府。

2019年10月，SK海力士以总价3.3亿元竞得太科园板块和风路与净慧西道交叉口西北侧A、B、C、D四宗地块。

2019年11月大发以楼面价11017.83元/㎡竞得太科园地块，溢价4.76%！这就是现在在售的大发璞悦·滨湖望，璞悦滨湖望即将清盘，目前只剩下最后50套房源在售。

太科园板块直到2019年才算真正火了一把，新吴区首宗万元地块就在这里。

总体来看，太科园板块土拍节奏很慢，土地规划方面并不积极，热度好不容易起来了，又因为后续没有推地也没有重大规划项目，热度又下去了。从开发商角度来说，处于很尴尬的境地。

然而太科园板块内的新房发展起步不俗，以别墅为主的龙湖滟澜山、国信观湖湾以及积水裕沁湖畔庭，再到以小面积洋房为主远洋太湖宸章。可以看出，区域内新房市场基本都走高端系列。

从去化上来看，太湖雍华府一共190配套房源，近两年半时间还没卖完；裕沁湖畔庭已经卖了7年多，还有房源在售。

明明有很好的产业和人口流入，明明也有各项利好，明明拥有爆发的潜质，为何板块内的楼盘去化这么慢？

近年来，太科园板块很少宅地出让，上一次宅地成交还是2019年的时候。虽然今年4月份，新吴区对太科园的规划进行了调整，增加了住宅用地，但板块内仅有两块住宅用地，远远补足以支撑其板块楼市的上扬。

在土地没有新增供应、新房即将清盘的情况下，接下来至少半年，太科园将面临无房可售的局面。

太科园板块与其他板块发展方式不太一样，当下热门的太湖新城、锡东新城等新城发展多是房地产先行，由房地产带动板块发展，吸引人才，发展产业和配建基础设施。

太科园则是产业先行，产业落户吸引大批人才，然后根据规划建造商品房。主要服务于高端技术人才为主的客群，再加上太科园临湖而起的先天自然优势，区域内多是高端系列住宅产品也就不足为奇。

综上，太科园板块绝非昙花一现，而是韬光养晦！通过高新技术产业不断吸引人才，加上区位配套的不断强化，未来的太科园或许不输经开区，请给它一些时间！