百强房企经营能力榜：智慧担当！新城控股、融创中国蝉联前三

强监管之下，房地产行业正面临前所未有的变局，尽管上半年房地产市场仍然保持增长态势，但增速开始出现下滑。

在此背景下，“稳健增长”和“利润考验”成为多场中期业绩会谈论的主题，如何平衡二者的关系，既考验房企的经营策略，又关系到公司的发展潜力。

根据和讯网发布的《2021上半年百强上市房企经营能力榜》显示，新城控股(601155,股吧)、融创中国成为经营能力智慧担当，连续两年上榜前三名;但也有房企受冲击较大，名次严重下滑。

▼2021上半年上市房企经营能力榜单

1)数据来源：上市公司公告、克而瑞

2)选取样本为克而瑞2020年销售额TOP100房企，剔除其中未上市房企以及敏捷控股(财年统计周期不同)，上市公司有双平台的，仅选取控股平台。

3)经营能力排名算法，采用对ROE、营收增速、扣非净利润增速、市值四个维度进行排名计分，加总后根据综合得分进行排名。

看点1：增收不增利成行业整体共性

房企近四年经营能力各指标均值

榜单显示，衡量房企经营能力的四个指标中ROE与市值出现下降，处于近四年来的最低水平。营收增速与扣非净利润增速回升，主要是因为2021年上半年受疫情影响相对较小，且去年同期基数不高。

增收不增利成为房企共性，榜单显示，2021年上半年上市房企ROE均值6.20%，营收增速51.76%;扣非净利润增速28.70%，虽然2021H1房企扣非净利润增速同比提升，但与2018年、2019年同期相比，仍处于低点;2021中期市值454.27亿元。

看点2：不同房企应对能力不同，多数房企排名稳定

榜单显示，2021年上半年经营能力TOP10房企与去年相比，新城控股、融创中国、旭辉集团、三盛集团保持前10席位，其余房企被替换。不过，与2020年底榜单相比，合生创展、龙湖集团、金科集团虽然排名退出前十，但名次并未大幅下降，维持在10—20名之内。

值得注意的是，中国金茂较去年年底上升41个名次，排名第二。招商蛇口(001979,股吧)上升31个名次，排名第五。绿城中国上升32个名次，排名第八。

此外，去年进入前30强榜单中的房企，今年有20位仍处于30强，占比66%。可以看到，多数房企经营能力保持一定稳定性。

看点3：新城、融创经营能力强劲，稳坐TOP3

综合2020年底榜单可以发现，新城和融创保住前3席位，经营能力稳步提升。

作为经营能力最强劲的房企，新城控股营收增速达109.6%，扣非净利润保持38.2%的高增速，ROE也保持较高水平。融创中国ROE表现为9.4%，营收增速达23.9%，扣非净利润增速达86.9%，各项指标均表现靠前。基于较好的业绩表现，新城控股与融创中国经营能力保持行业前三。

中国金茂由于扣非净利润增速有大幅改善，营收增速达135.24%，一举上升41个名次，排名第二。

看点4：企业利润指标表现欠佳

衡量一家企业获利能力高低的最佳指标是净资产收益率，也就是ROE，上半年，上市房企ROE均值6.2%，相比去年，降了0.9个百分点。扣非净利润增速虽然比2020上半年增长，但较2018年上半年与2019年上半年均有较大差距。

在楼市调控越发趋紧的情况下，规模增长乏力，利润下滑已成为行业共识。例如，旭辉控股CEO林峰在业绩会上表示，毛利率下降是一个行业的大趋势，特别是从政府限地价、限售价以来，未来毛利率还可能进一步下降。未来行业内比较优秀的企业毛利率可能会在20%左右，差一点的则可能在15%，优秀的企业净利率能做到8%-10%。

看点5：房地产板块市值继续走低，房企积极回购

今年以来，房地产政策端持续收紧，尤其7月以来，中央就房地产市场密集发声，房地产市场短期内不会放松。多重因素影响下，房企市值普遍出现下降。跟营收增速、净利润增速及ROE三个业绩指标不同，市值没有滞后性，体现的往往是当前房企在投资者心中的价值，市值下降意味着市场对房地产行业的认可度在下降。

上半年，房企市值行业均值由去年的529亿元降至454亿元，降幅达14.18%。从上市房企市值榜单来看，上半年，有20家房企市值上涨，其余54家房企，市值均有不同程度的下降，其中下滑幅度最高的为59.47%。

面对市值下降，越来越多的房企加入了股票回购、股东增资的行列，开启新一轮的“护盘大战”。据不完全统计，6月以来有世茂、恒大、时代中国、金科、融创等房企实施回购动作。2021以来，已有包括万科、中南、旭辉、力高、奥园等超30家房企先后发布了股份回购或拟回购方案。其中，增持规模较大几家投入资金均超过亿元。

值得注意的是，布局商业板块的房企比聚焦房地产开发的房企在估值上更有优势，从市值表现来看，排名靠前的九龙仓、合生创展、首创置业、宝龙地产、新城控股等均拥有成熟商业产品线。