9月百城商品房库存面积同比上涨9.3% 去化周期9.8个月

       近日易居研究院公布了《百城住宅库存报告》，从数据上来看全国百城 新建商品房住宅库存对比去年同期上涨了9.3%达到了50739万平米，去化周期方面比起上半年好了不少缩短到了9.8个月。

  从数据上看，最大的亮点在于库存数据呈现了较为明显的环比增长态势，这与新增供应数据井喷的态势有直接关系。易居研究院认为，当前各地预售政策总体上呈现宽松态势，房企在三道红线下也积极调整推盘策略，进而会使得新盘入市节奏加快。对于各个城市来说，后续若是有降价促销等政策支持，那么市场交易不会太差。

  房价方面，根据国家统计局的数据进行测算，今年6-9月份全国新建商品住宅单月成交均价已经持续4个月位于1万元以上的水平。另外，根据易居研究院监测的数据显示，1-9月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为15801元/平方米，同比上涨10.7%。

  易居研究院表示，当前全国房价进入万元大关值得市场关注。房价上涨虽然与购房需求总体强劲、土地成本上升等因素有关，但全国房价涨幅可控，所以后续调控的重点依然是全国热点城市，以及投资投机属性过强的城市。

  对于后市，易居研究院认为，四季度各大城市依然有降价促销的动作，去库存仍成主旋律，预计房价涨幅不会显著扩大。虽然全国少数城市近期购房政策面临收紧，但从全国各个城市看，购房政策依然以宽松为主，其有助于各地的去库存。但同时要警惕投资投机需求的释放，这也是稳房价方面所需要重点管控的内容。

  9月份新增供应创近10年月度新高

  报告显示，截至9月底全国100个城市新建商品住宅库存总量为50739万平方米，环比增长4.8%，同比增长9.3%。供求关系方面，新增供应数据呈现“供大于求”的态势。根据报告，9月份，100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米，而成交量为5228万平方米。报告称，9月份供求矛盾突出与供应量井喷有关。从历史数据来看，新增供应已创下近10年的月度新高。

  从各类城市看，二线同比增速较高。截至9月底100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3110、26603和21026万平方米，同比增速分别为12.2%、14.4%和3.0%。易居研究院分析认为，三类城市同比增速都呈现了扩大的态势，进一步体现了库存增加、房源充足的特征。尤其是从二线城市来看，同比增速较高，其对于后续市场交易活跃有积极的支撑作用。

  具体到各城市，截至9月底100个城市中，有67个城市库存出现了同比正增长现象。总体上看，库存同比上升的城市数量仍然很多。易居研究院分析，以二线城市为例，部分城市库存上升和市场略偏冷有关，类似郑州、南宁、昆明等城市。而部分库存上升和去年库存偏低、今年供应较为积极有关，如杭州、南京等城市。对于此类热点城市来说，库存增加有助于增加房源，其对于抑制房价过快上涨有积极作用。

  百城住宅库存去化周期不足10个月

  存销比方面，观察今年1-9月份数据，“倒U型”走势较为明显。报告显示，9月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月，这也意味着市场消化完这些库存需要9.8个月的时间。

  从城市结构来看，三类城市均低于12个月水平。根据报告，9月份，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为10.7、9.6和9.8个月。值得注意的是，一线城市和三四线城市的存销比有较为明显的下降，二线城市虽然没有调整，但从横向对比看是三类城市中存销比最低的。

  具体到各城市，浙江板块去化周期较小。根据排序，9月份存销比数值排名前10的城市中，除厦门外，剩下9个城市都是三四线城市。从城市结构上看，包括宁波、湖州和杭州在内的浙江相关城市存销比较小。易居研究院分析认为，即便是一些去化周期过高的三四线城市，其去化速度总体也在加快，已经走出疫情的阴影，这和各地购房贷款政策宽松、购房者预期转好等因素有关。而对于存销比较小且已经收紧了购房政策的城市而言，客观上会使得后续存销比数据上升。