40年公寓当70年住宅卖，无知中枪，楼市的悲！

　　说到买房，大多数购房者首先想到的是位置、交通、价格、户型、周边配套等，往往会忽略一个非常重要的因素，那就是开发商是否值得信任……

　　事实上房屋买卖是一个很复杂的过程，涉及到了土地性质，建筑规划，户型结构，甚至金融信贷等等。

　　普通购房者很难识别明辨其中的问题，这些都让购房过程陷阱重重，交房后的维权事件时有发生。因此，选择可靠的房地产开发商变得尤为重要。

　　近日，接到一位地市朋友的房产难题，真的是为某些开发商的节操汗颜!

　　1

　　方便起见，称呼这位朋友为H先生。

　　2015年H先生在老家为父母买了一套小户型的房子，当时下边的小城市，房价还不像现在涨这么恐怖，价格也不高。

　　一套房子整体优惠下来，总价在20多万。

　　H先生找亲戚朋友借了点，一把付清了事。

　　两年后交房入住，在办理房产证的过程中，问题出现了!

　　H先生一直认为自己购买的是住宅项目，置业顾问也是这样说的。

　　办理产权证的过程中，才被告知，所买的项目其实是商业性质的公寓。

　　住宅变公寓，价格差的可不是一点半点?

　　开发商到底当时玩的什么猫腻?骗过了H先生呢?

　　我们先来看一看当时签的购房合同。

　　大多数的购房者面对厚厚的几份合同时，精神估计早就麻木了，基本上只会机械的跟随置业顾问的指示，签字按手印罢了。

　　对于普通老百姓来说，能在合同中，仔细看一看土地使用年限为70年，这就已经相当不容易了。合同上其他专业名称，或许根本都不了解其中的含义。

　　大部分人还是会本能的选择相信开发商的诚信。

　　殊不知问题就出在这里。

　　这页合同，最大的疑问就是规划用途上“商住”这个字眼。

　　为什么不是“住宅”性质，而是“商住”性质，有些人或许会产生疑问，但下方明确的70年的土地使用年限又打消了这一念头。

　　对啊，住宅70年，没问题的。

　　事实上，更深入的了解之后，H先生发现购买项目的整个地块，包含着商业性质的土地和住宅性质的的土地混合地块，使用年限其实分为两块，2005-2075年的住宅，2009-2045年的商业性质。

　　但是购房合同上，完全没有表现出商业土地这点。

　　开发商在土地性质上故意隐瞒了商业部分的情况。最终目的无非还是想把公寓以住宅的价格卖掉，获得更多的收益。

　　小地方各种制度相当的不完善，开发商抱着被发现了，能拖就拖，能赖就赖的心里。

　　后来据了解，H先生最终经过与开发商的艰苦谈判，几次信访，退掉了该项目，拿回了自己的购房款。

　　可惜的是，浪费的精力和资金不说，时间不会倒流，当初低价购房的时机一去不复返了。

　　开发商损失了什么呢?

　　行政处罚不疼不痒，开发商做的就是一锤子买卖，最多赔付了少许的利息支出，其他的赔偿，不好意思，没有。

　　现实就是如此残酷!

　　2

　　土地是房子的基础，皮之不存毛将焉附!

　　先看两个专有名词。

　　住宅型公寓和公寓型住宅，是不是把大家绕的有点晕!

　　失之毫厘谬以千里，这可不是简单的文字游戏!

　　先说说土地使用年限，70年的住宅，40年的公寓。大家把年限和产权性质挂钩，这是很片面的。

　　土地用途的年限各地、各时期都不一样，比如太原、重庆的住宅用地都是50年，温州还有20年已经到期的，拿郑州来说在04年出让的蓝堡湾还是50年产权的住宅。

　　最关键的还是要看土地用途，常见的城市建设用地有住宅、办公、商业、工厂等，两种以上用途的称为综合用地，因为很多地块招标时都要求开发商建有商业配套，所以“综合用地”比较常见。

　　在02年以前出让的综合用地使用合算法，无论是什么用途都是50年，其实等于把70年住宅的年限匀给了40年的商铺或者办公。

　　在02年以后出让的综合用地使用分算法，住宅的土地70年，商业性质都是40年，这就是很多城市50年年限住宅的由来。

　　对于住宅和公寓的差别，除了在土地性质上的用途不一致外，银行贷款和契税费率方面差别也很大。

　　住宅：银行贷款首套可以支付30%，还可以使用公积金贷款，契税方面也有优惠，低于90平的，缴纳1%。

　　公寓：银行贷款只能做到50%首付，严禁使用公积金贷款，契税方面没有优惠，通常为4%。

　　回过头来，说一说上边两个名词。

　　公寓型住宅：核心还是在住宅上，公寓只是个修饰词。

　　事实上，公寓这个名称就是指住宅的一种，在很多城市，比如海南，高层的住宅就会被称为公寓。

　　严格意义上，公寓与普通住宅最大的区别就在于光照时间不同而已，其他方面，土地性质，水电费用，落户政策等等都是相同的。

　　住宅型公寓：完全是被开发商捏造出来的。

　　现在“公寓”这个名词，是开发商长期偷换概念的结果。

　　大家说的住宅式公寓和酒店式公寓，正确的叫法是公寓式办公、公寓式商铺。

　　这种房子办出来的产证上，房产类型无一例外都是办公或者商铺。

　　有些黑心的开发商，把本来应该配套给小区的商办项目改建成类住宅，然后拿“商住综合用地”或者“商住办综合用地”用途忽悠客户，但此商住非彼商住，混合土地用途的商住，对应的房产类型是住宅/公寓或者是配套的商铺，一房一用，房产类型绝对不会二合一。

　　这就是H先生上当受骗的原因。

　　这是郑州高新区某项目的不动产证，商住混合性质的地块，明明白白写清楚了用途是成套住宅，仅仅在副页上表明这是一块混合性质的土地。

　　3

　　现实逼迫着我们不得不怀疑一切。

　　而对于普通购房者，下定决心签合同之前需要注意什么呢?

　　1、千万不要听信置业顾问的一面之词，要知道置业顾问是靠销售生活的，为了业绩能把项目吹的天花乱坠。自己实际查看项目的周边环境，交通便利与否才是更为重要。

　　2、仔细看一看项目是否五证齐全，这是最起码的要求。小开发商的内购项目尽量别碰。

　　3、售楼部的不利因素公示，需要仔细查看，千万不要忽略这些细节。看看自己是否能够接受这些：比如垃圾转运站啊，配电室的位置等等。

　　4、售楼部的规划图和沙盘，都存在不同程度的夸大情况，对照实际规划图，才能得到最为准确的结果。

　　郑州楼市购房原则：“开发商第一，地段第二，产品第三”，始终坚持的把开发商放在首位!

　　因为只有开发商时刻不忘自己的初心，坚持自己的底线，才能更好的为老百姓盖好房子。

　　少一些套路，多一些真诚，珍惜自己的所剩无几的节操。