有人靠捡漏法拍房，资产过亿；而王毛比较惨，惹上官司，还负债

　　最近有朋友私信让我讲一下法拍房的相关内容，正好手头有两个现成的案例，拿出来说一下。

　　说起不良资产，普通人第一想起来的就是车子和房子，其实不良资产包括的内容是五花八门，远远超出一般的想象。今天重点讲一下不良资产里的房子。

　　说起法拍房，不由自主想起的就是拍卖的场景。很多人看电影的时候多多少少看到过拍卖的场景吧，法拍房同样是拍卖，但是不是我们在电影里看到的那样，现在的法拍房大多是在淘宝、京东这些网络平台上面进行的。形式上面虽然变化了，但是在网络上拍卖也经常七上八下的。

　　陈生和王毛是我做不良资产的那几年里认识的两个朋友。

　　陈生大学里读的就是法律专业，毕业后去了一家杭州的资产公司工作，练就了一身本事，几年前辞职，自己在深圳搞法拍房，短短几年，低进高出，身价过亿。

　　王毛就没那么走运，看到很多人都在说发法拍房发了大财，了解了一些法拍房的知识，急急忙忙一头扎进这陌生的行业里，跌跌撞撞过了一年，不仅仅被债务人起诉，还负债300万。

　　2016年，我受邀参加一场业内的沙龙，场上遇到陈生和王毛，两个人一个意气风发，一个郁郁寡欢。明眼人一眼就看出来是怎么样?陈生讲述自己的操盘经验是，谨慎中带着自信。王毛分享的多一些悲观言论。

　　但是我认为，钱都是藏在细节里的。

　　关于什么是法拍房这里不一一赘述。都知道法拍房利润大，但是想在这里面获得高额的利润一定要了解一下这些隐形的雷区，不然不仅不会挣到钱，更多的是踩雷。

　　一、法拍房经常遇到的雷

　　1、买卖不破租赁

　　我国《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁

　　有了法律的加持，这个雷可以说是法拍房里的常见雷区。时不是就会遇到某某某买房遇到租客，其实遇到租客也没有关系，但是租赁期限动不动就是20年，还预付租金。

　　“租赁不破买卖”保护的是善意的第三方租客，这种恶意的租客却利用法律的漏洞在这里横行霸道。最终的结果可能是皆大欢喜，但是任何事情都有一个成本在里面。

　　如果法拍时找中介作了过桥贷款，在成本上还有多少优势?

　　总结：遇到恶意租客时，尽量远离这种法拍房。结果不一定不完美，而是时间不允许。

　　2、产权属性，产权完整经常忽略的两个雷

　　购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。如房产土地为划拨性质，无法正常过户，例如经济适用房。按各地政策，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。

　　还有部分房产，产权是不完整的，债务人只持有50%的产权，另外一部分属于某公司。当你忽视了法院的公告时，往往盲目拍卖。

　　3、带装修不是每套都能捡漏，伴随的纠纷也比较多

　　为什么在这里说带装修的房子纠纷多呢。很多自媒体和房产大V在讲法拍房的时候由于欠缺实战经验，往往依靠理论行事，鼓励人们去法拍装修好的房子，越是装修好的房子，捡到的漏越大。其实这是有风险的。

　　我在工作的时候遇到一个真实的案例，就是关于带装修的法拍房。在拍卖公示期，我联系到债务人，愿不愿意我们帮忙解套。债务人当时就拒绝了我的提议，还信誓旦旦的说：“谁法拍我的房子，他一定会后悔的”。

　　事后，后来真的有人拍到了他的房子，但是由于这位债务人的家里都是红木装修，价值不菲，比较昂贵。拍卖根据现状做出的评估，所以引发了新的纠纷。最后这件事情闹的很大。搞的我们在做不良房产的时候，先看看是不是带装修。害怕引发其他纠纷。

　　4、法拍后的隐形费用要早知道

　　法拍房费用都是公开透明的，按照国家的规定相应办理缴纳就可以了。但是有一些隐形的费用，需要在法拍前知晓。

　　说一个我同事的真实的案例，同事阿强在做一套物业主管的房产的产调，发现马上拍卖的这套房产居然欠了10万的电费。这个情况刚刚调查出来的时候，没有人相信，直到去物业确认后，才确定了这一实情。

　　这个小区当年没有按照国家电网统一更换电表，而是由物业公司去抄表收费。顺便搞点差价之类的经营。由于职务之便，这位物业主管的房子在十几年里没有交过一次电费，居然欠了10万的电费。说出来都觉得夸张。

　　还有的就是一些物业费、水电费、燃气费之类的。

　　二、法拍房购买须知

　　1、实地看房

　　房产标的情况以实际现状为准(包括但不限于地理位置、房屋结构及附属设施、房屋实际用途、装修情况、周边配套、物业服务、水电气、小区环境等)，请务必实地看样，详细了解，如未实地进屋看样，请以毛坯为现状来参拍。

　　2、法拍房占用及腾房问题

　　有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，处置机构如不负责清腾房屋，则需自行想办法处理。

　　3、法拍房租赁问题

　　如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除，如房屋存有有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。

　　根据物权法等法律规定，如果租赁在前、抵押在后的，拍卖成交后原租赁合同继续有效。但有些恶意逃废债务的，会把租赁合同签的很长，甚至10年、20年。那么你如果拍卖了这种附带租赁合同的房屋，买下了之后由于承租人的存在，自身还是没法搬进去住。更有甚者，有的一开始说没有租赁，等你拍卖后，突然又冒出了租赁合同或者突然有人在里面居住而不肯腾退，那就非常麻烦了。

　　4、法拍房税费问题

　　房产过户税费可能因房屋用途(住宅或非住宅等)、买卖双方身份(个人或企业)、房屋面积和买方拥有房产数量、房屋交易年限、当地房产政策等存在较大差异，请务必提前确认税费金额及承担方。除税收外，房产还可能存在欠缴的物业、水电气暖等费用，需竞买人自行了解由谁来承担，逐一核实确认。

　　法院明确告知：物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用，需要提前调查清楚，列出明细，再来进行房价综合分析。

　　5、查清房产的属性

　　购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性，包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。如房产土地为划拨性质，无法正常过户，例如经济适用房。按各地政策，过户可能需额外申请政府审批同意并额外缴纳土地出让金。

　　6、法拍房限购问题

　　在有限购政策城市，如竞买人不符合限购政策要求，则可能无法过户。这个问题没在上面讲，主要是因为，目前有很多专业机构可以搞定这种事情。

　　还有部分城市即便有限购政策，通过司法拍卖购买却不受限购政策影响。

　　7、法拍房解抵押问题

　　部分城市房产如抵押未解除则无法过户，请务必提前核实解除抵押及过户流程。

　　8、法拍房贷款问题

　　贷款落实:法拍房原则上是不允许贷款的，可以通过第三方担保公司做。此过程较为复杂，需要提前进行充分准备和多家银行面签，确保通过。

　　三、总结

　　法拍房虽好，不要盲目去碰，很多大V 鼓励你去做法拍。有句俗话说的好：你永远挣不到，超出你认知范畴的钱。

　　很多人会说学习就可以了，当然学习虽然很重要，但仅仅是理论知识。实践经验不是看几本书，听听别人怎么做就可以的。要知道高风险才有高回报。不要学习文章最开始说的那个王毛。学习一些理论盲目进入，这是不可取的。

　　学习固然重要，但是最好是先观察，先看200套法拍房，了解每一套背后的内容。然后在动手去做。机会是留给有准备的人的。