楼市众生相 | 佛山降温 工抵房入市与营销“新招”

近来，“工程抵房 超笋惊喜价”、“工程特惠房源”等新鲜字眼多次出现在佛山(楼盘)相关楼盘的宣传海报上，其后紧跟着的超低价格吸引了一波购房者的眼球。

10月18日，佛山禅城祖庙的龙湖越秀傲云推出了6套工抵房特惠房源，建面约107平米，实用面积单价约1.98-2.12万元/平米。相关数据显示，该项目当前销售均价约2.8-2.9万元/平米。

三水北江新区的时代南湾也在近期推出了20套工抵房房源，单价1万元/平米起，而项目目前在售均价约1.2万元/平米。

自10月以来，多房企推出工抵房项目，包括佛山南海的首创禧悦台也推出了首付8万起的工抵房，单价1.5万元/平米起;佛山美的绿城凤起兰庭单价也有仅需2.28万元/平米的工抵房项目……

对此时处于降温状态的佛山楼市而言，工抵房的接连入市，无疑是开放商为提升短期成交量的“灵活”手段之一。

佛山工抵房纷纷入市

然何为工抵房?即工程抵款房，是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的开发，而向银行或房地产的相关行业(如建筑商、材料商等)进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部(或部分)产权或使用权。

简单来说，就是开发商以商品房抵顶工程款的商品房，解押完成后，其购买、使用、缴税、入住与普通商品房没有区别。

因其入市价格优惠，现被通俗地理解为"促销单位",一般为特定楼层单位。工抵房折扣力度往往很大，价差几千元每平米，但据业内人士透露，有些工抵房并不是因为房源比较便宜，而是因为大部分开发商会借工抵房之名进行促销。

合富辉煌佛山公司市场部总监曹绍林也对观点地产新媒体表示，当开发商去库存、资金回笼等压力比较大的时候，就会采用这种方式作为促销手段。

上述的龙湖越秀傲云项目位于禅城区朝安南路，于2019年5月1日开盘，目前项目主推的2座建面约107平米四房项目，均价约2.8万元/平米至2.9万元/平米。其中推出的工抵房项目，楼层分布在4/6/8/12楼，足足优惠了8000元/平米左右。

时代南湾则位于三水北江新区核心位置西河路5号，目前项目主要在售户型94-138平三至四房项目，其推出的20套工抵房房源，相较于项目均价，也便宜了将近2000元/平米。据相关中介称，自10月20日项目推出以来，当前只剩下6套房源。

事实上，这种工抵房的项目在佛山并不常见，近一年来才在佛山接连出现。曹绍林称：“这种现象只能说是佛山的极个别现象，更多的是开发商内部的行为，跟公司内部针对员工的特价房源比较类似。”

早于6月份，位于佛山顺德的龙光玖龙郡95-110㎡园景洋房，便声称以工抵房亏本让利2%，均价约1.4万元/平米起。

从9月份开始，工抵房促销单位纷纷浮现于佛山楼市。顺德北滘，推出1整栋楼1.48万元/平米的“工抵房”;顺德大良有0首付的“工抵房”;禅城祖庙旁某央企盘，也出现1.3-1.4万元/平米的“工抵房”，此前项目平层和复式单价卖1.6-1.7万元/平米;南海西部、三水高明也不乏“工抵房”操作。

业内人士表示，工抵房项目营销已经是房地产业内比较常见的促销手段，除了佛山，其实长沙(楼盘)、南京(楼盘)、武汉(楼盘)、常州(楼盘)等大多城市都使用过这种手段进行促销。

金九成色不足后的花样营销

对于佛山房企纷纷推出工抵房的做法，曹绍林则认为，这与佛山楼市的“降温”、房企策略等都有相关性。

“对于房企的销售去化压力，要分阶段、分房企、分项目来看。”他续称。

纵观佛山近年的楼市走势，跟整个国内的房地产走势差不多，大体趋势和一二线城市一样，上述人士表示，“佛山也没有特殊现象存在”。

他进而分析，所谓楼市降温都是慢慢降的：“从2016、17年的高点之后，政策加码使得佛山楼市开始降温，今年会更明显一些，尤其从三季度开始，包括土地和楼市的降温都是很明显的。”

据悉，进入7月份，佛山郊区楼盘打折力度开始变得明显，包括恒大的项目等都给了比较大的让价空间。

根据佛山市房地产协会副会长骆仪克的分析，目前佛山东部等限购区域内，房企整体去化压力不大，还是持乐观态度，然而佛山西部、中部等比较边缘的地区，去化率会慢一点，相应的压力也会大一点。

世联EVS系统数据显示，一手成交方面，9月佛山全市网签8699套，环比下跌22.79%，同比下跌61.8%;网签面积为97.5万平，环比下跌9.3%，同比下跌14%。值得注意的是，自今年3月以来，佛山新房成交量已出现六连跌的情况。

从各区来看，南海区、顺德区、三水区新房成交超2000套，南海区新房成交量2293套，禅城区新房成交987套。与去年同期相比，除高明区外，其他行政区新房成交量均有所下跌，顺德区成交量跌幅最大，同比下跌66.3%。

此外，9月佛山楼市总体均价下跌，为1.37万元/平米，环比下跌0.3%。

彼时正值楼市“金九”节点，佛山各大开发商的花样促销纷纷登场，包括一口价、0首付、工抵房、买房送车位、送家电家私等等。

然而楼市低迷期之际，“金九”成色依然不足，令佛山房企不得不继续发力“银十”，除推出“工抵房”外，各种尾盘降价、首付分期、全员营销、带装修变毛坯等促销手段也不间断。

近期，关于佛山楼市的总价优惠、成本价卖房、特价房源等宣传海报也是频频现于朋友圈。

例如曾刷新南海西樵楼面单价最高纪录的国瑞华庭，近日也打出了1.2万元/平米的售价。值得关注的是，该项目于2017年的拿地楼面价为9346元/平米。如若加上建安等成本，相当于以成本价卖房。

南海西樵的东建锦绣龙湾，喊出“一口价最高直减约20万”的口号;高明西江新城的美的明湖北湾“特批精选单位8字头起”，而项目在售均价为1.2万元/平米;三水西南也卖回8字头，博雅滨江从推出来的10套房源来看，单价均在万元以下……

在曹邵林看来，房企的促销手段都是五花八门的，企业策略不同，用到的促销手段自然也不一样，“都是八仙过海、各显神通”。

据他透露，就今年而言，恒大、保利、时代、龙光等在佛山的成交量都是不错的。