8月40城去化周期22.4个月，二线城市去化压力最大

一、40城土地成交及库存面积

  截至2019年8月底，易居研究院监测的40个城市土地库存面积为72096万平方米，环比增长1.5%，同比增长14.5%。

  通过测算，2019年9-12月份的月均土地成交面积达到3296万平方米即可保持8月份的土地库存水平。8月份土地成交面积为4336万平方米，这意味着未来4个月的月均土地成交面积需要在8月份的基础上至少下降24%会减少土地库存面积。 按当前全国政策与融资环境，我们预计未来几个月土地市场将继续降温，逐渐向3296万平方米水平靠近，预计未来几个月40城土地库存将缓慢震荡上行。

 数据来源：CRIC、易居研究院

  二、40城土地库存去化周期

  定义：土地库存去化周期 = 当月土地库存面积/最近12个月新建商品房成交面积平均值。使用12个月成交面积平均值是为了减小月度数据的异动。

  2019年8月份，40个城市土地库存去化周期为22.4个月，这意味着按照当前的商品房销售速度，市场需要22.4个月的时间才可以消化完这些土地库存，该数值相比7月份的22个月继续增长。

  展望未来，由于商品房库存面积较低，房企仍有补库存需求，目前土地库存面积仍处于上行趋势中，通过测算可知未来几个月或仍将维持高位，而商品房销售面积未来几个月大概率有所下降，因此40城去化周期或将继续震荡上行。

数据来源：CRIC、易居研究院

  三、三类城市土地库存去化周期

  2019年8月，一线、二线和三四线城市土地库存去化周期分别为14.4、24.1和22.5个月。相比7月份14.5、23.9和21.7个月的数值，

  横向对比看，相比二线和三四线城市，一线城市当前土地库存去化周期相对偏低。主要原因是一线城市此前供地节奏不快，土地供应量有限，影响了土地库存的规模。

  未来几个月，三类城市商品房销售面积大概率将继续下降，结合土地库存的测算，一线城市去化周期或将企稳，二线城市或将继续上行，三线城市保持震荡趋势。

数据来源：CRIC、易居研究院

  四、40城去化周期排名

  40个城市中，有6个城市的土地库存去化周期大于36个月，即3年，意味着此类城市未来商品房供应充足。这6个城市包括桂林、漳州、盐城、南通、郑州和昆明。其中，桂林、漳州和盐城的去化周期分别达到79、66和64个月，远高于其他城市。

数据来源：CRIC、易居研究院

  五、案例分析：桂林

  40城中，桂林属于三四线城市，土地库存去化周期最长，达到了79个月。2014年6月至2018年4月，桂林的土地库存去化周期基本都低于20个月，这是因为虽然此期间土地库存有所增长，但商品房销售面积的大增使得去化周期能够长期保持在较低的水平。而在进入2018年下半年后，去化周期开始快速上行，这是由土地库存的快速增长叠加商品房需求量的快速下降共同导致的。

数据来源：CRIC、易居研究院

  六、结论与趋势

  8月，40城土地成交面积与商品房成交面积均有所降温，但经过测算，土地库存或仍将保持高位，短期难以进入下行趋势，使得40城去化周期继续增长。