附有违法建筑的房屋买卖合同是否有效

随着经济发展和各地房地产开发热度增加，在涉及房屋拆迁安置补偿、房地产联合开发、商品房预售、房屋买卖领域，“违法建筑”、“违章建筑”等词汇时常出现在公众视野，关于其概念的界定、权利的归属以及买卖的效力认定，对于房屋买卖双方的权利义务至关重要。本文以案例入手，结合现有司法实践对违法建筑的概念、买卖合同的效力认定进行分析。

【案例】2013年5月8日，文某凡与范某琳签订了房屋买卖合同，约定：文某凡购买范某琳的在建房屋，文某凡在合同签订之日给付总价款的30%，范某琳于2014年4月30日将房屋交付使用。双方在房屋交付使用并付清购房款后，由范某琳负责办理房屋产权登记的相关手续（房产证、土地使用证、契证），费用由文某凡负担。双方还对房屋质量及违约责任进行了约定。2013年6月20日，范某琳与文某凡又签订了房屋隔热层买卖合同，约定：“文某凡自愿购买范某琳商住楼隔热层3号，建筑面积31.25㎡，2350元/㎡，购房款72850元。文某凡在合同签订之日一次性向范某琳付清全部购房款。范某琳不负责办理任何房屋产权手续。永久使用……”2014年房屋交付后由文某凡一直使用。隔热层位于范某琳建造的整栋商住楼的楼顶，层高最高处有2.85米，未取得房屋建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。后双方因合同履行产生纠纷，文某凡向法院起诉，请求范某琳按约定交付房屋产权证、土地使用证、契证及相关票据；　范某琳提出反诉，请求文某凡支付房产证登记有关税费和购买隔热层附属用房欠款及利息。

法院经审理判决范某琳请求文某凡支付隔热层购房款符合双方约定，应予以支持。

江苏法舟律师事务所张虎律师对违法建造的附属建筑法律后果分析如下：

1、违法建筑应如何界定？

根据2005年建设部颁布的《城市房屋拆迁工作规程》第十一条规定，“《城市规划法》实施后，未取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设的，以及临时建筑使用期限届满未拆除的为违法建筑。”在实践中，关于违法建筑的标准，多数意见认为应当以是否取得规划许可证或违反规划许可证规定进行建设加以判断。当然，如果还欠缺其他必备的行政许可，也不会影响对建筑物本身违法性的确认。

2、附有违法建筑买卖合同的效力如何认定？

本案中，范某琳与文某凡签订的隔热层买卖合同系当事人双方的真实意思表示。隔热层虽未办理有关建设工程规划和施工许可证等准建手续，也无相关产权凭证，但该建筑属于违法建筑以及应当承担何种行政责任，当前也无政府机关对此作出处理。双方签订合同时，文某凡对该建筑系无证违法建筑的事实是知晓的，双方在合同中亦对此有约定，范某琳不负责办理任何房屋产权手续。在此种情况下，文某凡仍愿意购买涉案房屋，表明其自愿承担由此产生的法律风险。双方当事人订立房屋买卖合同的意思表示并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定为有效合同。也就是说，违法建筑的建造人基于事实行为的完成，对已建成的不动产享有以占有利益为核心的相关民事权利，依法应予保护。违法建筑买卖合同标的物是否具备行政许可，是否能够实现完全转移，均不是导致合同无效的法定因素，不影响房屋买卖合同的效力。

张虎律师对在购买房屋附属违法建筑的情形提醒：买卖的房屋如果附有违法建筑存在被认定违法强行拆除的风险，该违法建筑本身可能违反《城乡规划法》以及《城乡规划法》所制定的地方法规等相关法律规定，是无法办理房屋产权登记的，还有可能因设计违法被城管部门等整改拆除；　房屋买受人在签订房屋买卖合同前，务必要核实不动产权证书上的相关信息，并到房管部门查询待售房屋的情况，如房屋登记情况、房屋用途、是否有查封、是否有抵押等，尽量做到“眼见为实”，做必要的调查、核实，不要抱贪心捡便宜的心态，避免因房屋存在附属违法建筑而导致自身权益受损。（小维）

来源：江南晚报