楼市提前入冬，购房者该如何应对？

2018年7月31日，政治局会议之后，「最强问责制」调控出台，中国楼市一夜入冬。

不同以往的是，今年7月政治局会议虽还未到，但楼市入冬的声音，早已被一些媒体喧然纸上。

尤其是这几天炒的火热的，274家房企破产倒闭，新一线城市苏州「三升限令」，开封市解除限购「一日游」等事件。

据国外一家心理学机构测算：人对信息的记忆力只有3天-7天，意味着当下再热闹的信息，7天之后便会被遗忘。所以，会以时间和空间维度独立思考的人是极少数，而大部分人均是都被「新闻」所忽悠的韭菜。

什么意思呢?

以楼市举例，大周期看，房价经历过3年的大涨，需求被充分释放，目前楼市正值沉溺期;小周期看，3-5月楼市旺季已去，当下楼市需求疲软，观望情绪浓烈，购房者房价上涨预期不再。

楼市下行，负面效果层出不穷，这都是意料之中的趋势，且均能在历史中找到影子，例如2008的7月、2012年的7月。

所以千万不要听信一些媒体一惊一乍，动不动山崩地裂，天地毁灭，房价滑铁卢。而是要学会保持一颗平常心，去仔细剖析这几起事件背后传达的信息，并结合自身所在城市，推演出自己的决策时机。

下面，子木帮大家全盘分析复述。

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274家房企破产

记得王石有一句话很实在：“楼市行的时候，阿猫阿狗的房都卖的很好，楼市不行的时候，他们面临的将是灭顶之灾。”

当前局势，显然是后者。

人民法院公告网显示，截至7月24日，今年全国宣告破产清算的房地产企业已达274家。从长达18页破产名单中可以看到，破产的除了大量不知名的中小房企之外，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。

很多媒体出的标题很夸张，「房企都破产了，你还要买房?」、「房企大规模破产，房价要大跌……」，诸如此类。

如果以历史角度去观察，你会发现，这样规模的房企破产实属小类。例如2008年，单北京就有200多家房企破产，2014年，北京、上海、武汉三市就有近1千多家中小房企倒闭，这还没有统计到三四线城市的数据。

再以空间的角度来讲，当下的创业形势，互联网企业、汽车企业的破产数量也绝不比房企的规模小。所以说以数量为噱头出观点，言过其实。

房企是活资金流的，通俗地讲，就是从银行把钱借出来，然后买地、开发、卖楼还债，于今整个链条的两端均出现了问题。

首先是钱借不出来了。一季度房企融资渠道放松后，在7月份开始加急调控，全力监管信托，收缩房企融资渠道，很多企业面临着国内借不到钱，国外无法借钱的窘境。数据显示，有的房企为了借钱续命，境外发债的利率甚至高达15%。

其次是钱回不来了。现在楼市下行，消费者观望情绪浓烈，大家害怕楼盘烂尾，所以对品牌的依赖性越来越强，这导致中小型房企的销售情况更加糟糕。现金流不佳的房企会纷纷倒下，让品牌进入垄断格局。

链条两头紧，纵使能力再强都无济于事，所以当下小型房企出现倒闭和破产潮，实属正常，就好比生物界的新陈代谢。

但我预估，本轮小房企倒闭潮，会在下半年有愈演愈烈之势，且涉及的城市将会越来越多。这会给楼市引起一股恐慌情绪，烂尾盘数量增多，维权四起。

有一个银行高层朋友前几天告诉我，目前一些城市为了防范风险，商业银行已经开始关闭房贷业务，这更是让房企们雪上加霜。

那么房企倒闭就证明未来楼市不行了吗?

2

房企破产不能买房?

我们先来做个比喻。

如果把房企们比作开在一条大街上的超市，那么小型房企就是小卖部，而大型房企就是像家乐福，永辉这样的大型商超。

从2015年开始，整条大街搞了三年大促销，周边的居民都拼命跑进超市买东西。然而三年之后，大家该买的都买了，而且储蓄尽空，购买力疲软，整条大街的商品开始滞销，小卖部倒闭关门。

那么这时候可以从商家的什么行径判断，这条街是否有未来?

答案显而易见，肯定不是小卖部倒闭数量，而是大型超市是否还有信心继续经营。

同理折射于房企，就是所谓的拿地热情。

据中原地产研究中心数据显示，截至7月25日，全国50个大城市合计卖地收入2.2万亿元，同比上涨15.5%。其中有16个城市土地出让金均超过500亿元，37个城市卖地收入超过200亿元，均创下历史新高。

不仅如此，在当下行情，多个二线城市土地溢价率同比涨幅都超过20%。原来进货一瓶矿泉水1块钱，现在大家都抢着付1.2。

春江水暖鸭先知，无论是央系房企还是民系房企，对于楼市的信心如此，那么小房企倒闭，对房价的影响又有多大呢?譬如当年打车市场，群雄并起，最终却只有滴滴活下来了，打车价格下降了吗?

3

开封未开，苏州不输

这段时间的开封和苏州，完全是中国城市对于楼市下行行情的两个极端。

首先是开封，从解除限售到撤销决定仅用了一天时间。在这其中，我看到了满满的难过与委屈。

“难过”是指一个产业薄弱，还被隔壁郑州虹吸人口的城市，在楼市不景气的下半年，GDP该怎样维持?

而“委屈”是：好不容易偷摸放开调控想再吸一波房地产红利，却被世人指着鼻梁骂，贴上了大调控基调下的「叛徒」标签。

其实对于开封来讲，在这个节骨眼上想放开限售，无疑是最「坏」的举措。

很明显，今年5月中央对楼市「三令五申」，意在小阳春释放完需求之后，让楼市稳定，以时间换空间，从而加大改革产业升级力度，复苏各地实体经济。

而在这时，一个「大麻患者」跑出来喊，「我想再吸几口」!

如果成功，那背后可是几百号兄弟的阵仗，上面辛辛苦苦种下的「长效调控」果实很容易付之一炬。这是第一坏。

第二个坏是放开「限售」。在四大调控法令中，唯有限售对炒房客的狙击是最有效的。然而此刻放开限售，无疑是给炒房客空间，让炒房客入市合纵开发商开动楼市收割机。

在三四线城市中，很容易制造的景象。开发商请观众开盘，联合当地媒体炮制新闻，可以将的效果迅速发酵起来，而当地老百姓对信息的分辨能力又差，很容易跑进去接盘。

不过，开封这次松绑未果，相当于拿起石头砸了自己脚。聪明人都知道，开封楼市已进入萧条期，这时候买房无异于填坑。

而苏州就截然相反了。

今年小阳春之际，受益最多的莫过于苏州。单3月来讲，苏州市区商品房住宅成交面积达到66万平方米，环比增加109%，同比增加44%，此后房价迅速拉升至21881元/平米，苏州园区更是攀升至4.3万/平米。

于是5月11日，苏州紧急出台调控，5月16日再度升级，直至7月24日第三次调控。短时间如此频率的三度调控，在其他城市也少见。

而且最后一次调控直接将限售扩展到了苏州市区全域，新房限售3年，二手房限售5年。几乎不给炒房客留任何空间。

这类城市是聪明的，在楼市库存尽数消化之后，储备了宏量资金，开始封市求发展。对于苏州来讲，未来最重要的因素还是人才，这在前段时间人口补贴优惠升级的政策中有所体现。

以苏州目前的房价格局，虽然在3月经历过一波大走势，但依然属于长三角地区的洼地。虽然未来很长一段时间内苏州交易下滑，有价无市，但房价依然会高位企稳，可下跌的空间不大。

4

总结

在上述几部分中，我分别以开发商和城市在目前楼市行情下的表现做为分析标的，相信大家心中已经有了清晰的轮廓。接下来大部分城市楼市会加速入冬，那么购房者应该如何应对呢?

首先是开发商，下半年融资渠道大概率不会放松，房企倒闭潮会愈演愈烈，274家房企倒闭仅仅是开始。接下来，大量房企开始以价换量，寻求回笼资金，这时候对购房者来说，无疑是一个很好的契机。

但在选择上，一定要有策略。尽量选择大中型开发商，不要碰期房，尤其是小型开发商的期房，很容易被套烂尾，到时候维权无门，花钱遭罪。当然这个策略还要依附在城市选择上。

在城市选择上，下半年有意放松调控政策的城市最好不要买。

因为在下半年，基本面调控大概率不会放开，而这时候只有那些产业薄弱，房地产依赖度较强的城市开始寻找松绑机会，恰恰也证明其库存较大，存在房价泡沫，尤其是像开封这样的城市，一定要等。

而对于像苏州这样基本面很好的经济强市来讲，购房者则要寻找「捡漏机会」，这些地方由于刚性需求托市，集中抛售房源的情况基本为0。这些城市和北京一样，大概率回调10%左右就开始回稳见底，这时候的刚需购房者，大可以挑盘上车。

要记得楼市越冷，机会越多，聪明的购房者往往在行情下行的时候开始入市，日日盯盘，步步量房，与卖方博弈在一线，而绝不是等到身边大妈都冲进楼市的时候。