中介违反如实告知义务

在当前的房地产市场，相当一部分二手房买卖是通过中介居间达成的，中介方的居间服务对二手房买卖至关重要。中介公司应遵守行业规范，审慎履行居间合同义务，尤其是对于房屋买卖的程序、规则和风险，应当充分提示和告知买卖双方，否则可能由于未尽职居间而对交易方的损失承担赔偿责任。

【案例】

2015年5月16日，某中介公司为方先生购买房屋提供居间服务，告知其贷款可贷至70岁，贷款年限为23年，并为方先生计算出月还款金额为6430元。方先生遂与中介公司及房屋出卖人李女士签订了居间服务合同，并向李女士支付购房定金，向中介公司支付了居间服务费3万元。之后，中介公司告知方先生只能贷至65岁，贷款年限为17年。方先生认为贷款年限缩短导致超出其还款能力，无法继续履行合同。

方先生诉称，中介公司存在过错，违反诚信原则，故意告知虚假情况，以书面承诺诱骗方先生签订居间服务合同和房屋买卖合同，致使方先生不得已向出卖人支付违约金。要求撤销居间服务合同，并要求中介公司返还居间服务费、赔偿损失。

中介公司辩称，不同意撤销居间服务合同，该公司已经完成了相关居间服务内容，应当收取居间服务费。方先生拒绝履行合同导致房屋买卖合同履行终止，其向李女士支付违约金是买卖双方自行协商的结果，与中介公司无关。

法院经审理后认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。某中介公司作为专业房地产经纪机构，应当为买卖双方提供真实、准确、完整的交易信息。但该公司在为方先生提供居间服务时，所提供的公积金贷款年限的情况与公积金管理中心的贷款政策不符，方先生实际能够贷款的年限少于中介公司告知的年限，由此可推知月供数额亦非中介公司计算的数额。因中介公司未依据居间服务合同的约定尽职提供居间服务，导致房屋买卖合同最终解除，从而产生了居间服务费、违约金等损失。方先生作为完全民事行为能力人，在资金不足时应当对于自己的信贷情况、履约能力作出全面了解及判断，其在对有关贷款的相关情况未完全掌握的情况下选择了签订合同，应当对此承担相应的交易风险，因此对于支出的居间服务费及发生的损失，方先生亦应承担相应的责任。

最终法院判决方先生支付的居间服务费及所受损失由方先生自行承担40%的责任，由某中介公司承担60%的责任。

法舟律师事务所张虎律师对中介机构在房屋买卖居间服务过程中应尽的义务分析如下：

房产中介作为居间人应履行依据居间合同产生的义务，包括法定义务和约定义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十五条的规定可以看出，房产中介法定的居间义务包括报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介服务、向委托人如实报告有关订立合同的事项、不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、不得提供虚假情况等。法律对如实报告的范围虽未明确规定，但一般认为包括对当事人的身份信息、年龄情况进行全面核实；　尽量了解当事人的订约及履约能力；对房屋权属情况进行查询，以便核查房屋的房产证书是否真实，房屋是否存在抵押等情况；对房屋进行实地踏查，以便了解房屋的实际状况以及是否出租等情况等。本案中，某中介公司在明知方先生真实年龄的情形下，所提供的公积金贷款年限的情况与公积金管理中心的贷款政策不符，致使方先生的实际利益遭受损失，其作为专业的居间机构，应该对方先生年龄是否符合贷款条件、能够获得多长期限的贷款进行核实调查，故本案中某中介公司存在过错，违反了调查核实义务及如实告知义务，应承担相应的赔偿责任。

张虎律师对二手房买卖双方进行如下提示：一是要选择合法的、信誉度高的中介公司；二是应充分了解房屋买卖的相关事项，对于付款方式、贷款金额、贷款方式等等关键问题必须有清楚的认识，可以通过网络或者专业人士了解清楚，不能“什么事都交给中介”或者完全依赖中介；三是签订居间合同时，要对合同内容逐条仔细阅读，有争议处需双方协商达成共识，完全明白方可签字盖章；四是买方可坚持房产交易流程完成后再付清中介费，并在合同中写明，同时对交易中存在的风险，应当有充分的预见；五是在与中介方洽谈时，要提高警惕性和注意力，并留存好相关证据。同时，我们也提示中介机构应加强内部员工的专业培训，诚信经营，杜绝违法违规行为。（小维）

来源：江南晚报