楼市拐点来临？北上广深量价齐跌

近期，一大波北京房价“拐点”的消息来袭，有说北京房价下降20%，有说住房直降100多万元，有说千万级二手房降价超过200万元等等。一夜之间，被笃定认为“大而不能倒”的北京楼市就好像撑不住了。

自“3·17”新政以来，短短两三个月间，北京楼市从卖方市场变为买方市场，预期反转之快，让以前的历次调控都相形见绌。就在不久前，北京楼市在一个月内第四次“变相加息”，杠杆基本要降到地面了。这也使得北京二手房交易创下2015年2月以来的最低，购房需求被明显抑制。

北京5月份二手房签约量创27个月以来新低。伴随着成交量的大幅下滑，房价也没有那么坚挺。有房产中介机构称，北京通州区、亦庄开发区的二手房价跌幅达20%。这是真的吗?

更重磅的是这次齐跌的不止北京，还有上海、广州、深圳。

北京房价的确在降，而且趋势也是如此，特别是相对于今年2-3月的猛涨，回调的空间很大。但要说现在房价就已经一溃千里，不是智商感人，就是忽悠流量。所谓的20%和百万降价，毫无疑问都是局部和个案，之所以被无限放大和反复炒作，盖因人们都习惯了用情绪思考问题，而非逻辑和理性。

房地产市场经过十数年的发展，绑紧的不仅是地方财政和银行贷款，还有日渐庞大的中产阶层。这些年，尽管对高房价的咒骂从未消失，但不可否认，房子的相关利益者不在少数。从政府到市场的共识一直都是合理增长，从来都不是腰斩和断崖。即使今年防范资产泡沫的压力空前严峻，房地产市场也是以稳为主，因为防范大起大落同等重要。

对于北京以及全国楼市，重要的不是立竿见影的“变天”和“拐点”，而是稳定预期的长效机制。这一轮楼市调控相对于此前的历次调控，虽然更为凌厉，但仍只是程度不同，行政手段开路，货币去杠杆徐行，还是在“限”字上做文章。“限”是双刃剑，在迅速冻结需求和价格的同时，也蕴藏着日后大幅反弹的风险，毕竟中国经济有个挥之不去的心结，那就是稳增长。

深圳的二手住宅成交价也在持续回落。

据中原地产监测，过去三周(5月8-14日、15-21日、22-28日)，深圳的188个样本二手楼盘接连三周下行，成交均价分别为5.24万元、5.08万元、4.82万元，已创下近70周最低记录。

深圳中原调研指出，当前二手房业主报价频繁波动，整体呈震荡下行走势，显示业主对后市信心走弱。

此外，上海同样出现了量价齐跌的状况。

据链家市场研究部，4月上海二手住宅成交1.55万套，环比下跌20.38%;此外，伟业我爱我家数据也显示，上海该月二手房成交均价为51902元/平方米，环比3月下跌0.47%。与2017年成交价最高的2月份53228元/平方米相比，每平方米单价下跌约1500元。

货币和杠杆，是理解当下中国楼市的关键词。只要中国经济仍在“L型”底部逡巡不前，仍没有找到新的增长方式，仍无法摆脱对旧增长模式的路径依赖，那么就难以摆脱对房地产的倚重和依赖。放之四海，但凡新旧增长引擎换挡之际，正是宽松货币和低利率政策滥觞之时，这是所有转型国家都要面临的“赛跑难题”，即改革与泡沫的赛跑。如果市场没有出清、开放和活跃到足够程度，实业就将持续过剩和低效，无处可去的流动性都将进入到资本资产市场增值保值，吹大泡沫。这个过程，尽管人们心知肚明，但也无法阻挡自己也参与其中。

因此，楼市调控和金融去杠杆，不过是硬币的一面，另一面则是经济增长的速度和质量。即使是以土地、税收等新供给为主要内容的房地产长效机制，也必须嫁接在经济增长之上。只有我们打开经济增长的新空间，形成能够吸纳大量要素资源的新池子，楼市“变天”的环境才不会像当下这般动辄得咎、投鼠忌器。