楼市拐点来临？北上广深量价齐跌

北京“史上最严调控”迈入第三个月。数据显示，今年5月，京城二手住宅签约量仅为1.08万套左右，是近27个月以来的最低值;价格方面，部分着急出售的房源价格动辄跳水几百万元，部分区域中介成交均价降幅超2成。

二手房价格层面，由于前期涨幅过大，所以回调的空间依旧存在，随着交易量的持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。

去年的“9·30”新政叠加今年的“3·17”新政，一系列楼市调控之下，一线城市高昂的房价终于低下了头。

变化首先出现在曾经火爆的二手房市场。刚刚过去的5月份，一线城市的二手房普遍出现了成交和价格下跌，在一线城市已经进入存量房时代的背景下，二手房价的变化无疑是个风向标，预示着楼市后期的趋势。

经纪人一个月“零成交”的现象正在多个区域上演。5月，北京二手房成交量1.08万套左右，环比4月的1.69万套下跌了近4成。

根据中原地产的统计数据，过去27个月，北京二手房成交量最高点出现在去年3月，达到3.2万套;直接与今年5月这一最低点差出2万多套房，也让北京二手房成交量回归到1万套边缘。

“1万套的成交量是北京二手房市场的分水岭。”亚豪机构市场总监郭毅说，如果维持在1万套以上，市场还算相对温和，能支撑众多经纪机构的生存;但如果跌至1万套以下，则意味着市场转冷。此前是由热转温，而现在则正处在由温转冷的时期。

这一轮楼市调控中，一些中介开始主动限制代理房源的价格，相当于变相向下调价。小王介绍，此前二手房市场火热时，该小区有不少房源成交单价超过6.7万元/平方米。“3·17新政”后，某中介根据市场情况制定了最高限价，每个小区的最高限价不同。

同时，记者也从多家中介门店获悉，为了抬升成交量，此前一度坚挺的中介费已经下降，例如该中介部分门店的费率已从2.7%下调至2.2%。

而作为本轮最早开始严厉调控的一线城市，深圳的二手住宅成交价也在持续回落。

据中原地产监测，过去三周(5月8-14日、15-21日、22-28日)，深圳的188个样本二手楼盘接连三周下行，成交均价分别为5.24万元、5.08万元、4.82万元，已创下近70周最低记录。

深圳中原调研指出，当前二手房业主报价频繁波动，整体呈震荡下行走势，显示业主对后市信心走弱。

广州作为首个开启“限卖”调控的一线城市，二手房交易行情受到外界关注。中原、合富等研究机构表示，当前广州二手房的看涨信心明显减弱。

二手房市场方面，胡景晖认为，以北京为例，二手住宅交易量目前已降至低位，接下来或许还会下降，但降幅会逐渐变小，低位趋稳将成为持续走势。价格层面，由于前期涨幅过大，所以回调的空间依旧存在，随着交易量的持续低迷，未来房价的降幅还将进一步扩大。

房屋租赁市场方面，严跃进表示，随着毕业季的到来，租赁需求将会上升，预期市场或有反弹可能，但未来一两年的趋势仍是平稳甚至下跌。

此外，中原研究中心指出，新一轮调控有继续收网之势，重点一二线城市和热点三四线城市不仅收紧了限购限贷，限售政策也在快速向三四线城市蔓延，后续或将有超过50个城市执行限售。随着限售政策的铺开，后市降温或将从一线城市蔓延至大部分被调控城市。