房地产市场呈现“3+1”大趋势

这十几年来我一直关注中国房地产市场发展的走势和分析，尤其是4年前的2013年发表的《鬼城之外有鬼城 之上有》，分析了房地产出现分化，一线城市房价会一路高歌，而中西部、东北等区域则面临去库存的压力。这几年的发展再次验证了这个分析。最近，我又提出了一个“3+1”的观点。

房地产发展呈现“3+1”趋势，这也是之前观点的进一步延展。中国房地产市场随着中国经济的发展、人口变迁，气候变化等多种因素的重叠，到今天已经呈现出购房群体购房重心向以北京为中心的京津冀大都市群，以上海为中心的长三角大都市群，以深圳广州为中心的珠三角大都市群，以及三亚、海口为中心的整个海南岛倾斜的态势。而且这种态势随着时间的推移而加速。

为什么不是4个中心，而叫“3+1”呢?因为前面的3和后面的1，是有很大区别的：以购房群体的分布为例，前面的3有明显的地域性。大致而言：东北、华北、西北的购房者集中在以北京为中心的京津冀地区;以东部、中部如安徽、江西，以及部分南部如福建，西南如四川、贵州、重庆等的购房者集中在以上海为中心的长三角区域置业，而华南地区则是以深圳广州为中心的珠三角地区。具有明显的地域特色。但是海南岛则不然，海南岛的购房者遍布全国各地。以前人们认为去海南买房的主要是东北，部分山西河南等华北、西北地区。现在的情况已经大不相同。哈尔滨的购房比例居然排到20位。去海南岛购房者已经没有南北之分了。另外从购房的目的需求而言，前3和后1也有本质的差别，除了相同的投资目的等之外，最根本的区别是前3多数为第一居所，而后1的海南岛则是度假的第二居所。所以用“3+1”的概念更加精准。

是什么原因导致这种“3+1”的趋势出现呢?这的确不是偶然现象，而是历史发展的必然趋势。首先，我们从中华民族迁徙的历史来看，你会非常清晰的看到我们炎黄子孙自西向东，向南的迁徙路线图。自从喜马拉雅山脉隆起，最早居住在中印大海边的人们，随着古老海洋的消失而四散，主要是沿着尼罗河西行，孕育了尼罗河文明、巴比伦文明;沿着恒河流域孕育了印度文明，以及沿着黄河孕育了炎黄文化。中华民族随着游牧文明进化到农耕社会，伴随着自然条件和变迁，炎黄子孙不断的从西向东向南迁徒，。特别是工业革命，改革开放后，迅速改变了农民安土重迁的观念，向着城市，东部沿海、华南沿海聚合;其次是经济发展到一定阶段，必然是大都市化，如纽约、东京、首尔的大都巿群，无论是人口还是经济总量，都占到所在国的39～50%甚至更多。全世界50%以上的经济总量来自于1.5%的土地面积。目前全球居住在百万人口以上城市的人占了70%。而我国还不到50%。中国的大都市化集中在这个3，其聚合的过程远远没有完结，人多地少，供求矛盾的结果必然是房价的不断上涨。

海南岛的1又是什么原因呢?过去几十年，海南岛的天也还是那个天，海也还是那个海，除了少数北方来避寒过冬者，怎么就没什么人来，房价也长期在低位呢?虽然海南岛的天没变，海没变，但是对大陆买家的吸引力却已经大变了。首先，华北的雾霾严重，逼迫着大量有条件，追求健康的人们在雾霾期间要逃离北京，逃离华北;其次，中国的老龄化加速，大量的老人家需要到海南避寒、养生，当下中国60以上的老人已有2亿，到2020年是2.5亿人，养生养老最重要的条件就是环境好且宜居，恰恰海南岛得天独厚。第三，随着海南岛国际旅游岛的规划与建设，岛内的道路、配套、生活设施、管理等越来越适合人居。这些都吸引着越来越多的人向往之。如今在海南拥有一套房子养老或度假，成了许多有一定经济条件的人们的首择。此外，由于货币、物价、一线城市房价过高等因素，进一步凸显了海南岛房价当前处于的投资价值。这也是为什么全国各地的人都愿意来海南买房的原因。

一般来说，房价是和经济发展，人们的收入成正比的。但是这个道理不是一成不变的。要从整体购买群体的收入水平来看。海南岛自身的经济发展水平远落后于发达地区，而来海南岛购房的主体恰恰又是内地的有钱人。不仅仅是发达地区的有钱人，就是与海南发展相当的地区的有钱人，他们的购买能力远远超过海南本岛的平均购买力。所以，放在这么一个背景下来讨论，就不难理解为什么海南的房子备受青睐。用稍微长远一点的眼光看，目前海南的房价都是低估的。所以就不难理解为什么一些大品牌房地产开发商，都齐聚海南拿地开发。保守估计，至少今后5年，海南整体房价每年至少上涨10%以上的是可以预期的。

对于未来海南岛的发展，我对政府、对开发商、对购房者有一些建议。首先是对全岛的房地产发展高度乐观。对政府国际旅游岛的规划很有信心。希望政府有更高的高度，更大的格局，让海南岛的规划与国际化接轨。我去夏威夷考察，发现那里除了旅游业，其他行业都在负面清单。甚至不准发展农业，也不准发展渔业。因为化肥、农药以及渔业加工都会产生污染。而高尔夫球场却有100多个。现在海南岛的规划还有旅游业之外的多个行业，这是很大的缺憾。要保护好海南的蓝天白云，碧水青山，就是要下壮士断臂之心。三亚的空气质量曾经是全球城市亚军。仅次于古巴的哈瓦那。但愿不会因为发展而退步。这也是我最关心的。

对于开发商，拿地开发一定要注意定位问题。并非所有小区都要建成高档物业。来海南买房的人也有层次之分：三亚海景——海南海景——三亚海口城区——琼中—琼西(非海景)——等等，不同区域的楼盘开发需要仔细调研分析，从而为不同的消费群体提供合适的需求产品。

对于购房者来说亦是同理：根据自己的购买能力选择区域、房型，所有地区都有投资价值，都有升值空间。

最后谈一个观点：伴随国际旅游岛的国际化进程，房价的上涨在所难免，海南岛3.5万平方公里，而山区占了70%，适合居住的土地不过是1万平方公里，面对13亿人的巨大巿场， 海南岛的土地和房子会越来越成为资源。政府有责任和义务拿出一部分从房地产发展中赚到的钱为当地民众盖房，使其“居者有其屋”，但不一定是有产权的商品房。

作者简介，曾宪斌是资深房地产策划师，曾任万达集团等多个公司的总策划师，在全国各地策划过几百个房地产项目，素以对房地产市场的前瞻、务实、判断准确著称。曾多年担钢清华大学房地产总裁班主讲老师，出版清华大学房地产高端教程《房地产全程营销》等专著。