无锡市太湖新城老盘“涅槃”“日光盘”频现

太湖新城观山路上，苏E牌照的车子早已不如3月份那般密集，然而，“日光盘”的标签却依然悬挂在这儿新加推的楼盘上。何谓“日光”?一日之内新加推房源全部卖光，是不是想想都激动?

数十公里之外，一直被视为“”的惠山区，最近土地拍卖竟然出现了一波高潮：溢价率超过了150%，当地房价走高已成板上钉钉。

苏州人还没走，本地人已蜂拥而至，新开盘的数据已经证明了这一点。当最可贵的本地内需被初步激发出来以后，城市管理者、房地产开发商该怎么做?

太湖新城老盘“涅槃”“日光盘”频现

位于太湖新城观山路北侧、贡湖大道东侧、高浪路南侧，原金匮里地块已经荒芜了两年，原开发商破产，太湖新城发展集团接手该地块，但一直无法和其他开发商达成代建意向。在过去两年间，该地块仅有北侧3幢高层，它们像一座座碑一样见证着这块土地的萧条，经历着这个城市房地产最严峻的寒冬。

但谁也没有料到，这一块命运一波三折的土地，“涅槃”得竟如此顺利。去年年底太湖新城发展集团委托朗诗绿色地产开发管理，今年4月22日晚重新命名为朗诗新郡的项目开盘，当日到场近400组客户，180套房源在两内全部售罄。

金匮里的命运，更像是无锡楼市的一个缩影。朗诗地产内部对于这一热销的解读很简单，就是大势所趋。

“一方面，熬了近3年的寒冬，如今无锡的热销势头已经形成;另一方面，作为我市第一个规划的新城，如今已经步入发展成熟期，无疑为楼盘加了很大的砝码。”

与苏州人过来抢房一味地追求投资价值不同，据悉，认购朗诗新郡的60-70%客户为本地居民，普遍更看重该楼盘的居住价值。太湖新城管委会相关负责人介绍，选择该楼盘大多是看好该楼盘的地段、优势：一是与太湖新城地标景观金匮公园相靠;二是与名校邻里，享有社区内配建的新城实验幼儿园分园、江苏省无锡师范附属太湖新城小学、金桥小学、外国语学校等丰富优质教育资源;三是位于“交通双轨枢纽”之上，举步可达地铁1号线金匮公园站、以及4号线市民广场站，比邻高浪路、观山路、贡湖大道3条快速主干道。

配套的日趋成熟让太湖新城步入了发展的黄金阶段，在苏州抢房客之后，本地置业需求正在不断涌入。

在朗诗新郡开盘两天之后，4月24日，与朗诗新郡相邻的苏宁悦城开盘，推出三期5号楼、9号楼，据现场工作人员介绍，该批加推房源中，93平方米小户型房源已经全部销售一空，而就大户型而言，5号楼主要集中在顶层少量房源，9号楼剩余房源较为分散，但也仅剩10套左右。

“新城效应”蔓延 惠山新城地块成香饽饽

太湖新城的掌声还没停下，惠山新城的欢呼已经响起，除了房价在奔跑外，开发商的热情已经燃烧到了土地市场。

4月29日的土拍会仅推出一块地块，但吸引了5家开发商参加，最终被融创以81500万元总价摘得，溢价率150.77%，楼板价3377.62元/平方米。

“真是面粉比面包贵了，颇有致敬苏州土拍市场的意味。”克尔瑞房产分析师沈轩认为，惠山新城目前均价仅6000元出头，现在楼板价已经3378元/平方米，2.4的容积率，如果以小高层计，那么加上大概2500元/平方米建安成本，单成本就6000元/平方米。他保守估计，未来该楼盘均价会上8字头。

按照这个楼面价，在可以预见的将来，一直以来被称之为的惠山新城的房子也要破8000元/平方米?大部分人估计会难以置信。而这背后的另一层意思是，刚需族的置业门槛又拔高了一个台阶——如果惠山新城都8000元/平方米了，其他热点板块岂不是更高?

但实际上，这正与目前业内对无锡楼市的预期吻合。

水涨必然船高，如今观山路两侧早已涨声四起。据无锡市房地产交易管理中心备案平台的统计数据显示，苏宁悦城加推的5号楼成交均价已破10000元/平方米，而9号楼成交均价在9700元/平方米左右。此外，其他多个楼盘涨幅明显，自2月份到4月份，华府天地尊园套均上涨约1800元/平方米，成为太湖新城黑马，中海·珑玺也不甘落后，套均上涨约1500元/平方米，雅居乐中央府、朗诗太湖绿郡等盘上涨1000元/平方米左右。

此前，在饭店的酒桌上，就曾有业内人士打赌，赌约是两年之内，太湖新城的均价是15000元还是20000元。从已有的迹象来看，这并非是天方夜谭。有业内人士透露，不仅仅是已经深耕无锡的开发商，如万科、新城等准备在土拍市场继续厮杀，尚未进入锡城的美的、中梁等房企也有意要分一杯羹，如待扑食般凝望着接下来的土拍。在这一个周期下，无锡市场上的资本逐鹿恐怕才刚刚开始。

“遍地开花”不现实 成熟配套建设才能撬动居住价值

随着惠山新城、太湖新城内各种基础设施的完善，板块的价值正进入一个快速的上升期。

但在克而瑞数据分析师沈轩看来，虽然无锡的房价上升空间大有所在，但是拉动房价的手段绝对不该是高地价。“就惠山新城来说，目前市场趋于饱和，缺少核心竞争力，只能依靠现有的配套基础实现内生性的发展。”沈轩分析，要想实现区域的价值攀升，不仅要利用现有环境对症下药，基础设施配套在品质上多下功夫，还要控制好发展节奏，去化现有库存，才能搭上无锡楼市改善升级的列车。

在无锡市房地产行业协会秘书长沈洵看来，库存难去的主要原因是供给过剩和供需错配。“住宅产品忽略了市场有效需求，项目本身的质量问题与周边配套不足也加大了库存去化难度。”

“并不是说在这一波热潮的带动下，无锡楼市会迎来遍地开花，价值决定价格的基本规律依然不会变化。”沈洵解释，规划合理、各项配套成熟、政府资金投入量大的一些新城，预计将优先在这一轮楼市的走强中获得先机。