央行：现在的房贷并不高

3月9日，央行副行长潘功胜在答记者问时表示：

最近，房贷利率略有上升，但从久远的周期来看，依然处于比拟低的程度。人民银行会催促商业银行严厉落实差异化的住房信贷政策，对住房贷款执行差异化的定价，积极支持居民特别是新市民买房的合理需求。

简单而言，这段话有两层含义：一是，固然房贷利率普遍上浮10%-20%，但从历史长周期来看，目前的房贷利率照旧不算高，而且不扫除将来继续上浮的可能性;

二是，针对首套房与二套房的差异化信贷政策，还会继续持续下去。不过在利率同步上浮的大背景下，不论是炒房者还是刚需一族，遭到的“伤害”并没有多大差异。所谓支持合理购房需求，方式上的意义大于本质。

房贷利率上浮，购房担负不减反增

先说第一个问题，房贷利率上浮，带来了什么结果?

依据融360提供的数据，2018年2月全国首套房贷款均匀利率为5.46%，相当于基准利率1.114倍，环比1月上升0.55%;同比去年2月首套房贷款均匀利率4.47%，上升22.15%。

与一年前相比，目前的房贷利率不只高，而且高的让购房者肉痛。外表上看起来，一些城市房价呈现短暂回调或者高位盘整，但房价跌了一点，而利率却上浮了20%以上，整体购房担负只增不减。换句话说，房价微调带来的市场福利，根本都被房贷利率上浮吞噬掉。

举个简单例子，200万30年期限的住房抵押贷款，基准利率下的还款总额是382万元，上浮10%后是402.8万元，上浮20%后是426万元，整体房贷多了44万元，每月均匀还款多了1222元。

目前的房贷利率的确不算高

再说第二个问题，目前的房贷利率到底算不算高?

其实，央行说的没错，在经济的长周期内，目前的房贷利率确实不算高。即使依照上浮20%的程度5.9%来看，也只是相当于三年前的程度，远低于2014年之前的房贷利率。

之所以如此，是由于过去几年，货币和信贷都进入大宽松时期。面对经济持续下行的压力，有关方面不时降准降息，释放出庞大的市场活动性，正是这些活动性，支撑起过去这一轮的房价暴跌。

不过，从2017年下半年开端，市场环境开端发作变化，信贷宽松时期一去不复返。

从国际环境来看，美联储持续加息加上缩表的预期，对钱产生承压作用;

从国内环境来看，防风险、去杠杆曾经成为政策主基调，M2增速连续下滑，市场钱紧，连余额宝年化收益率都一度上升到4.5%以上，房贷利率不可能原地踏步。

另外，依照最新的政府工作报告的表述：

稳健的货币政策坚持中性，要松紧适度。管好货币供应总闸门，坚持广义货币M2、信贷和社会融资范围合理增长，维护活动性合理稳定。

固然相比于去年，增加了“松紧适度”的表述，但这只意味着政策愈加灵敏，稳健中性的大方向不会改动，防风险去杠杆的节拍不会发作变化，房贷利率持续上浮的可能性仍旧很大。

房贷利率上浮，能否误伤了刚需?

再说说觉得受伤的刚需。

房贷利率上浮，刚需首当其冲。政策调控的目的，原本是抑止投机需求，但市场变化带来的影响，却是不分刚需与炒作的。首套房贷款利率跟着二套房一同涨，到底合不合理?

从上面的剖析，我们能够明白，银行上调房贷利率并非有意为之，而是市场变化的正常反响。假如基于维护刚需的需求，强迫请求银行继续维持基准以至85折的优惠房贷利率，那么独一的结果就是银行惜贷，刚需一族反而愈加贷不到款。

虽说首套房贷款具有政策性优惠的动身点，但任何事情都要思索市场逻辑。况且，真要说误伤刚需的，倒不是贷款利率，而是不分“敌我”的限购限贷政策，是公积金贷款审批流程的掣肘。

比方，北京广州等地的“认房又认贷”新政，让卖一买一的换房型刚需本钱大增，这是以打击投机之名连改善型刚需一同剿杀。再如，北上广深将非本地户籍购房的门槛，从三年调整到五年。这让许多因户籍制度被拦阻门外的外来务工者，与房子的间隔越来越远。

再如，公积金贷款原本应该承当起政策性优惠的重担，但在目前的环境下，无论是开发商还是二手房业主，常常都回绝公积金贷款，基本缘由就在于公积金贷款流程过长、审批过于繁琐，亟待资金回转的开发商自然百般不甘愿。

固然各地都三令五申，请求开发商不得歧视公积金贷款，但假如公积金自身的制度性问题不处理，那么公积金贷款遭歧视的场面还会维持下去。

房贷继续涨，房价会如何

关于房地产周期，恒大的任泽平有句话，叫做“短期看金融，中期看土地，长期看人口”。

确实，金融政策能够决议楼市繁荣与否。假如防风险、去杠杆成为主基调，那么大多数城市的短期房价都将遭到影响。

至于房价是高位盘整还是持续下跌，在金融之外，更要看经济、产业、人口等根本面要素。显然，没有根本面的城市，其平安边沿也是最低的。