今日话题:个案之后20%房产个税究竟该谁负担?

发布时间： 2013-05-04 17:40:23

来源： www.loupan.com

分类：本地楼市

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编者按：国五条推行近两个月，饱受争议的20%个税在二手房市场掀起一片波澜。20日北京一家房地产中介透露，已有第一批二手房交易缴纳了获利部分20%个税，所缴个税由买房者承担，个税转嫁买房者的猜测终于成真。未来上海市场将有什么表现，20%个税到底会由谁来承担？网邀请您关注本期今日话题：个案之后 20%房产个税究竟应该谁负担。

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政策遭遇卖方市场的尴尬

首例20%个税出现买房者承担

4月20日，北京出现第一批二手房交易缴纳了获利部分20%个税的案例：北京丰台区大成南里小区的一套二手房，房屋总面积为127平方米，最新成交价280万元，业主购买时的价格为140万元，此次交易获利140万元，所缴纳的个税数额为140万元的20%，也就是28万元。

该笔交易是由伟业我爱我家代理，按照政策规定，28万元应由卖房者承担，经过买卖双方协商，最后由买房者承担。4月21日北京我爱我家的工作人员在接受采访时表示卖方一般拿净成交价，如果协商个税由卖方承担的话房屋本身价格可能被上调。

此次20个税征收并不是偶然，北京中原地产副总经理殷泽环表示，20%个税北京是下定决心要征收的，全市将开始严格执行20%个税。

重回3月5日部长的话如何理解

3月5日，住建部副部长齐骥接受访谈时说，将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，国家将会出台保护购房者利益的措施。

14日上午，住建部部长姜伟新在接受记者集体采访时强调：国五条一定要严格执行。 20%税率一定要坚决执行，对于当前社会争议，住建部已经关注到，执行过程中有什么问题，再完善。

卖方市场下房东更具有话语权

目前市场上对于缴纳20%个税有三个版本：买家承担、双方各付一半、业主支付。

有房产中介介绍，市场上地段好、品质好的房源，往往处于一套房对多个人的情况，供不应求使得买房者很难与业主有平等的议价权。据中原、中联、美联等多家房产中介统计数据显示，市场上九成二手房业主采取实收价卖房，只管收钱，不管出钱。

美联地产一中介说，到目前为止需要缴纳20%差额税的交易只有一单，最后还‘黄了。 60多平方米的房子，总价280万。由于房子不满五年、不唯一，需要缴税大约40万，业主一分也不愿承担。

而只有地段相对较偏或者房屋总价较高的房源才可能出现买卖双方分摊或者业主支付的情况。

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政策探源 20%个税究竟是什么税

源于公平的房地产个人所得税

在我国，房产个人所得税是针对房屋交易过程中产生的利润所征收的税种。从国际层面来看，这一税种类似于国际上实行的资本利得税（英文 Capital Gains Tax，简称CGT）。

清华大学房地产研究中心主任刘洪玉说，对个人住房转让所得征税也是国际上的普遍做法，只是在征收方式、税率设置、减免条件等方面有差异。英、美、德、法等国家对个人住房转让征收资本利得税（Capital Gains Tax），但有许多宽免规定，其基本思路是，对主要自用住房转让免除全部或部分税额，以支持其改善住房或变更住所的需要。所以，在我看来，我国在制定相关征管细则时，一定要参照国际上的这些经验，使这个政策既能避免伤及无辜、保护弱者，又能打击投机、调节收入分配、共享增值收益、促进社会公平。

转嫁买房者后果猜想一二三

猜想一：二手房房价上涨调控压力更大

二手房房源较紧俏，区域供不应求，往往使购房者在买房过程中失去议价权利，20%个税被转嫁，由买房者承担所有交易的费用。从北京案例中可以看出，房屋成交价虽然是280万，但买房者还另外支付了28万元的税费，因而对买房者而言房价应该算上28万的个税，即总价为308万。由280万变308万，房价被狠狠的抬高了一大截。

猜想二：新房供需失衡新房价格上涨

对新房而言，二手房交易须缴纳20%个税，买房者特别是刚需们往往怕被转嫁而转向购置税费低廉的新房市场，让本已需大于求的新盘更加供需失衡，开发商们也就得到一个抬升房价的好机会。尽管这种价格的上涨有可能是短期的，但其对于市场的影响是深远的，价格高点会像标杆一样竖立在卖房者和买房者心中，当这种短期上涨成为中期趋势时，将会带动周边二手房价格的上涨，这就会形成一种新房带动二手房上涨二手房推动新房上涨的恶性循环。

猜想三：高房价加剧单身潮不利社会稳定

日前，上海市婚介行业协会会长周珏珉透露，上海第三次单身潮可能在六七年前就已经到来，并将持续3－5年。有房有车成为不少丈母娘选女婿的硬指标，能不能结婚得看对方有没有房。房价的攀升，无疑给刚需族们带来更大的压力，买不起房就结不了婚。

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其他城市 20%个税谁在承担

杭州

2004年1月杭州开始征收房产个人所得税。在8个月时间内，杭州二手房交易征收的房产个税完全被转嫁到了购房者身上。个税政策还促使买家纷纷涌向新房市场，短期内新盘交易量大幅增加，也刺激了房价小幅上扬。远没有达到调控的目的，当年9月，杭州政府低调叫停房产个税政策。

东莞

2007年起，东莞二手房交易个税已按20%征收。不过，东莞计征二手房交易个税的计算方式是：(房屋交易总价-房屋原价-合理税费)20%。有中介介绍说东莞房产20%个税并未对楼市造成多大影响,只是买房产在买房时被转嫁了房产个税，买房多掏一些钱。

天津

与北京一城之隔的天津，20%个税具体的征收方案尚在研究中，还没有最终确定。目前在天津，缴纳差额20%的个税还是延续过去的1%是可以由买卖双方自行商议决定的。

有天津业内表示，房产个税本应由业主承担，但现在就行业内的规则来看基本由购房者承担，购房者买单个税早已是行规。

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