未按房屋买卖合同约定迁出户口 需承担何种违约责任

对买受人来说，首先面临的是户口无法迁入的风险，有的房屋因实际情况无法满足居住等原因不具备落户条件；买受人还面临着法院不能直接判决出卖方迁出户口的危险，而只能追究卖房人的违约责任；如果登记人不同意迁出户口或不具备迁出户口的条件，或者涉案房屋有其他无法落户的情况，买受人仅能依据双方买卖合同的约定，主张相应的违约金。在现实中，买房者往往已经支付完毕房款，甚至已经办理完房屋过户手续。

【案例】

丁女士为了儿子能上某重点小学，购买了方先生位于该内的一套80平米的房屋，价款220万元，双方在买卖合同中约定方先生应于房屋过户后30日内将原有户口迁出，逾期按日支付总房价款万分之五的违约金。后丁女士支付完所有购房款，并将房屋过户至自己名下，但方先生并未按期将房屋内户口迁出，多次沟通无果之下，丁女士将方先生诉至法院，要求方先生将户口迁出，并要求其履行合同违约金。方先生辩称，自己已经积极配合迁户口，但是新房还没有下来，没法按期将户口迁出，希望法院对违约金予以酌减。

法院经审理后认为，方先生未按照合同约定将户口迁出，明显违反合同约定，理应支付违约金，鉴于双方对于违约金标准明显过高，且方先生请求法院酌减，法院最终根据案件具体情况依法酌定方先生支付10万元违约金。

法舟律师事务所张虎律师对未按照合同约定迁出户口情形下的法律责任分析如下：

1、出卖人未按合同约定迁出户口的法律后果？

由于房屋价格较高，违约行为持续时间长，如果合同约定按日计算违约金，那么卖房人因为延迟或不履行迁出户口义务很可能需要赔付高额的违约金。即使是卖房人以外的其他户籍登记人不配合或无法迁出户口，卖房人作为房屋买卖合同的相对人，根据合同相对性原则，依然要按照双方合同约定承担相应的违约责任。

2、迁出户口违约金约定过高时能否调整？

部分买房人在买卖合同中约定限期迁出户口，但未约定逾期迁出的违约责任；部分人在合同中约定了限期迁出户口，亦约定了逾期迁出的违约责任，对于前者而言，因违约责任不明，往往很难得到法院的支持；对于后者，虽然约定了高额的违约金，但是法院在判决的时候，对违约金的数额亦会根据具体情况判定。依据《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

张虎律师建议，首先，在签订房屋买卖合同之前，买受人应事先了解清楚所交易房屋的户口情况，比如提前向公安机关了解有关落户政策以及提前向教育部门核实学籍使用情况等；如有必要还可要求房主本人带上房产证及身份证原件到户口所在的公安机关的户籍科查询。其次，买方在向出卖人支付房款时，可以按照双方协商好的数额预留一部分尾款作为户口迁出保证金，以期督促出卖人按时迁出户口，待出卖人迁出户口后再支付给对方。最后，可以明确户口迁出时间和较高的违约责任，以此促使卖房人严格按照合同履行义务；　这样一旦出现卖房人延期履行或者不履行的情况，买受人起诉索赔也有依据，而不必另行对损失情况予以举证。（小维）

来源：江南晚报