三四线楼市火热，去库存效果明显

  2018年的春节除了年夜饭、春晚等传统项目外，还有一个话题成了大家讨论的大热点，那就是三四线城市飞涨的房价。最近几年，一线城市飞涨的房价早已是众所周知的焦点，但与很多人心目中“三四线城市楼市不景气”印象不同的是，这些城市的房地产市场似乎也在悄然升温。

  2017年GDP比例高达16.3%，比2015年提升了3.62个百分点。

  而在这些城市中，一线城市由于严厉调控，市场已相对降温，二线城市经过一波飞速开展后，也陆续走上限购的道路。而此时，三四线城市的迅猛势头逐步开端吸收众人的眼球。

  那么三四线城市的房价为何呈现腾跃式增长呢?人们买房的钱从哪来?哪些房企从中受益?各房企在三四线城市有着什么样的方案?这种增长趋向能维持多久?《投资者报》记者近日研讨了相关数据，以期对这些问题做一些解答。

  拉动去库存效果明显

  2017年，三四线城市房地产市场相较于全国来说，表现如何呢?

  易居企业集团CEO丁祖昱曾于2018年初称：“楼市市场格局2017年发作了特别大的变化：2017年一季度，一线城市成交面积占比为5.2%，二线城市成交占比34.7%，三四线城市成交占比为60.1%。而到了2017年9月份，一线城市成交占比2.4%，二线城市降落到30.9%，三线城市却增加了。“

  而据克尔瑞的数据显现，单是2017年上半年，三四线楼市成交面积占全国商品房成交面积比例已上升到75%，较去年增加13个百分点。

  所以从总体上来看，2017年，弱二线、三四线城市继续轮动式上涨，继续为全国楼市“添柴加料”。

  回想三四线楼市曾经因自觉扩张，楼市库存成了一个大问题，有些城市一度堕入“鬼城”的为难境地。因而，自2015年11月以来，中央就提出了地产去库存战略，那么，这一波三四线城市的楼市升温，从去库存效果方面表现如何?

  据国度统计局数据，2017年年底，全国商品房待售面积为58923万平方米，同比降落15.3%，其中住宅待售面积同比降落25.1%。在易居研讨院发布的《2017~2018年度全国房地产市场报告》中，截至2017年年末，全国商品房去化周期接近2012年低位程度。

  固然整体库存状况有较大缓解，但是，不同城市去库存状况依然区别较大。在业内看来，当前三四线城市房地产库存存在区域构造、产品构造上的分化。

  一些三四线城市因过去自觉开发，去库存压力依然较大。比方据媒体报道称，安徽金寨县房管局局长郝兵说，当地对在县城购房户实行购房补贴，但全县商品房库存仍然高企，还面临着销售降速的艰难。

  而一些三四线城市楼市从库存积压变成了房价上涨，转而调控房价。在2016年前后，全国100多个城市密集出台政策去库存，包括购房补贴、税费减免等多种方式。而2017年以来，包括江苏镇江、浙江嘉兴、安徽芜湖等三四线城市，取消了“购房补贴”政策;山东东营、聊城、潍坊、广西柳州、安徽芜湖等城市则参加限售、限价行列。

  一些城市还在2018年春节前后加紧调控。2月11日，海南三亚市发文请求增强商品房销售价钱备案管理;13日，山东淄博市发布房地产调控政策，提出局部区域施行限房价、限转让。

  将来，因城施策、精准调控越来越重要。

  房企在三四线“攻城略地”

  三四线房产市场日益升温，那么，关于房企来说又?意味着什么呢?是怎样影响了它们的规划方案?能否获益更多呢?假如获益，哪些房企又是其中的大赢家?

  首先，从销售面积来看，2017年的销售面积主要是三四线城市奉献的。就地产业整体状况来说，以北上广深为主的一线城市当月成交面积占比自2016年以来持续下滑，从5%降至2.2%。二线城市销量也在下滑，易居统计的32个二线城市住房销售面积比重从36%降至31%，只要三四线城市的销售面积占比在持续上升，600个三四线城市的销售面积占比从60%上升至67%的历史高位。

  其次，从整体销售额来看，据地产咨询公司易居中国发布的2017年中国房企销售报告，碧桂园、万科和恒大位列前三，都在今年打破了5000亿元的销售额。2016年，它们才打破3000亿元，一年时间每家都上涨了六成以上。2017年，中国地产16年多卖了1万亿元。关于这些业绩，较弱二线和三四线城市奉献度最大，而热点一二线城市在严厉的政策调控下成交范围明显缩减。据中国指数研讨院数据，2017年50家百亿代表企业规划在二线及三四线城市业绩奉献占比分别为61.2%和18.2%，较2016年增长5.4和1个百分点，一线城市则降落6.3个百分点。

  其中又有哪些三四线城市最受喜爱呢?据克而瑞监测，50强房企最喜爱的三四线城市是佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、惠州、南通、东莞、昆山、烟台、珠海等。

  关于详细房企来说，2017年房企销售冠军碧桂园向来在三四线城市规划普遍，在此轮行情中受益也颇大。据其2017年上半年报告披露，公司超越六成的合同销售额来自三四线城市，达近2000亿元。公司最大几笔住房销售合同来自镇江句容、兰州城关和沈阳于洪。

  不过，也有投资者提出疑问，若据中国指数研讨院数据，三四线城市业绩奉献占50家百亿企业业绩18.2%，而二线城市业绩奉献比占到了61.2%，能否意味着楼市挣钱还是主要靠二线城市呢?这些二线城市能否包括热点二线城市?较弱二线城市又有哪些?固然三四线楼市活泼，那么毛利率怎样呢?有业内人士称，从多家范围房企披露的数据来看，一二线城市项目毛利率明显高于三四线城市。而这些问题值得愈加深化地研讨。

  拿地向三四线倾斜

  除了从销售这一链条终端要素调查，从拿中央面来看，房企们在三四线城市的表现又如何呢?

  2017年，50家代表房企招拍挂拿地金额高达22420.3亿元，同比增长74.4%;拿空中积37546.7万平方米，同比增长81.4%;受构造调整影响，拿地楼面价均值为7778.4元/平方米，同比减少19.1%。

  从拿地构造来看，大型房企的拿地重点正在向三四线城市下沉，去年50家代表房企在三四线城市的拿空中积同比增加145%，楼面价同比增长53.9%。克而瑞数据显现，2018年首月，销售金额前50房企的新增土空中积中，三四线城市占到55%。

  且就拿地耗资来看，各房企依然可谓大手笔。中国指数研讨院数据显现，2017年全年，碧桂园的拿地金额约为2645亿元，万科约为1844亿元，保利约为1461亿元，恒大约为1319亿元，中海地产约为1152亿元。

  这5家房企拿地金额均超千亿元门槛，合计8421亿元，占统计样本50家代表房企的33.2%。它们同时也均是2017年房企销售金额的前十强，碧桂园、万科、恒大更是TOP3。

  如此看来，虽然房企融资渠道收窄，资金本钱越来越高，众多房企在拿中央面还是相当迅猛。

  呈现这种状况的缘由是什么呢?有专家以为，这跟逆势拿地土地本钱较低有关。固然土地储藏的货值不会在当期销售结算中表现，但将会成为公司将来两三年以至更远期的业绩支撑。逆市拿地，土地本钱更低，谁屯得越多，将来胜算或许就更大，这也常常是房企弯道超车的决胜之道。

  不过，房企固然在“攻城略地”上甚为炽热，但拿完地后，详细施工、建造新房方面并没有太大兴味。有专家以为，这是由于固然三四线楼市一度炽热，但在房地产调控收紧和房地产库存仍然高企的背景下，房地产开发商对楼市仍然悲观，即便2015年以来房地产行业量价齐升让房企资金相对宽裕，且为了竞争它们也要继续扩张和拿地，令房地产拿地和新开工面积都有上升(若1年内未开工则需交纳20%闲置费用)，但施工面积从数据来看不断坚持平稳，自2016年9月以来不断坚持在3%左右(2.9%~3.4%)。专家以为，施工面积稳定，拿地和新开工面积上升，标明房地产企业只是加快了链条上端的投资进度，但没有更激进地建造更多房子。房地产企业基于对将来房地产市场长期预期悲观，想要在三线销售不错的状况下，赶快消化库存。

  棚改方案刺激需求

  三四线楼市升温、房企涌入，或许很多人会疑惑，三四线城市相对来说经济并不兴旺，对外来人口的吸收力也有限，这一轮房价大涨的趋向是如何构成的呢?这其中有一个十分重要的要素，那就是近几年政府鼎力扶持的棚改方案。

  所谓棚户区改造是改善艰难居民寓居条件一个很重要的手腕。棚户区的范围主要包括城市棚户区、国有工矿(含煤矿)棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房等四类，很大局部也就是人们常说的城中村。

  而自2005年初次提出棚改政策以来，我国的棚改工程越来越炽热。2005年至2007年从东北三省率先大范围推行棚改，让200多万居民全部迁入新居。2008年至2012年，棚改开工1260万套。2013~2014年新开工棚改820万套

  而2015年6月，国务院提出棚改三年方案，方案在2015~2017年棚改新开工1800万套。截至2016年年底，我国已开工改造各类棚户区住房3287万套，改造面积超5000万平方米。到了2017年则方案新开工600万套，且2017年5月，国务院再次提出棚改三年攻坚方案，方案在2018-2020年棚改新开工1500万套。2017年年底，又提出2018年方案新开工棚改580万套，比估计又多了80万套。那么棚改政策又是怎样详细推进三四线房价的呢?原来在棚改正程中，有两个政策十分重要，即PSL和棚改货币化。PSL即商业银行向央行抵押优质债券等资产来取得贷款，再发放给棚改居民。2016年5月，这笔款项有6459亿元，而到了2017年12月，已增至26876亿元。

  而棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁，需求安顿住户，以前的形式是拆房还房。而棚改货币化安顿，就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，然后去城镇本人买房。

  这两项政策的施行，也意味着，大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金，进而大大刺激了当地的市场需求，大量库存房也卖进来了，实则是三四线城市去库存的一项重要手腕。

  棚改货币化安顿在近几年得到了鼎力推行，2014年所占比例才只要9%，而到了2016年则进一步跃升至48.5%018-2020

  此外，发放棚改补贴的力度也十分大，有媒体报道称，如温州2017年中提出的棚改补贴政策下，补偿金比原来提升了30%-50%。

  而在全国一切棚改区中，属于三四线城市的区域就占到87%。这些三四线城市中拿到大量拆迁补偿金的人，成为了房产需求大增的重要推进者。

  据相关数据，2014~2016年，经过棚改货币化安顿分别去商品房库存3800万平方米、1.5亿平方米和2.5亿平方米，分别占当年商品房销售总面积的3.2%、12%和16%。2017年棚改货币化安顿去库存超3亿平方米，带动销售约21%。

  当2017年棚改货币化安顿比例分别为50%、60%、70%时，分别去化库存2.5亿平方米、3亿平方米和3.5亿平方米，对商品房销售面积分别拉动0.3个百分点、3.6个百分点和6.8个百分点。

  不过，棚改货币化安顿对销售影响较大，但对投资炒房影响较小。2017年棚改安顿房投资占当年房地产总投资或缺乏2.5%，2016年占3.3%。

  由此看来，关于投资者来说，2018年本人家乡房价能否会飞涨，要看看本人所在省份政府发布的新的棚改方案以及央行PSL的增长量。比方2018年，山东省棚改方案最高，达69.9万套。而山东各市中，日照的棚改力度最大，达86000套。除此之外，新疆棚改力度也不小。浙江省2018年共方案棚改改造23.7万套，其中温州占比最高达40%，有92815套。这些城市的房价在2018年会表现如何?在这些城市规划更多的房企将表现如何?对其中上市房企股价又有何影响?值得投资者更多关注。

  三四线楼市温度能持续多久?

  而除了棚改良程刺激需求以外，还有哪些缘由，招致三四线楼市升温、房价增长呢?

  首先是新增的城镇人口要在城市里安家置业，而三四线城市所在区域常常城镇化率还有较大生长空间。从数据来看，中部地域城镇化率50%-60%，西部地域城镇化率30%-50%，仍有较大生长空间。其次，从人口活动来看，有些地域人口开端回流，且有很多在外工作的人员因大城市房价挤压开端选择返乡置业。从人口活动趋向看，中西部的安微、广西、四川人口已开端呈现大范围回流。此外，跨市活动变多，向省内更兴旺城市活动趋向增长。据国度卫计委发布的《2017中国活动人口开展报告》，近6年，省内跨市活动的比例在上升。

  再者，是各个城市随着投资配套的落地及人口的汇集，常常会进入不同的扩张阶段，会呈现中心区域迁移晋级、高档小区建立。这也吸收了很多居民住房晋级，从而刺激了房地产市场。

  不过，三四线楼市房价和炽热度能持续多久?后续能否能得到更多支撑?这也是很多投资者担忧的问题。据有关专家计算了城镇居民购房开支占其收支结余的比例，得出截至2017年上半年，居民的购房担负率已达83%，也就是说超越8成的收支结余用于买房。当地房价是稍纵即逝还是有所支撑，与当地居民收支结余能否提升、工业盈利才能都有很大关系。此外，棚改政策在2020年之后能否会放缓?棚改资金能发放到何时?也是一个值得关注的重要要素。