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房企并购的背后:负债过高 面临兑付难题

2018年02月03日来源:中国经营报行业动态责任编辑:jingjing

楼市调控进入“深水区”,揭露商场土拍降温,各房企驰骋于并购的赛场却未见懈怠。Wind资讯数据计算显现,2016年,房地产职业并购案宗数为232宗,触及金额为4058.98亿元,同比上升40.99%;2017年,房地产职业并购案宗数为315宗,触及金额为3291.28亿元,同比微降18.91%;2018年到1月31日,房地产职业并购案宗数为23宗,涉资495.53亿元。

职业并购一再,不过,《我国经营报(博客,微博)》记者注意到,一面是狂飙猛进的并购,一面却是继续走高的债款。数据显现,跟着境内融资途径继续收紧,2017年全年,房企境外融资388.6亿美元,同比2016年全年上涨176%。近来,又有禹洲地产、绿洲香港、旭辉控股集团、滨江集团(002244,股吧)等多家房企加大收并购力度,也推高了负债。

针对收买对企业负债的影响等问题,记者先后致电致函近期有收买动作的多家房地产企业。其间,禹洲地产相关负责人回复称:“最近预备年报,归于静默阶段,暂时不对外宣扬公司运营方面的内容。”滨江集团方面表明会赶快给予回复,但是到发稿,未收到回复。

收买催生负债走高

在职业集中度更加明显的当下,“并购”不仅是中斗室企甩卖财物求生的手法,也逐步成为大中型房企储藏“粮草”的方法。

日前,禹洲地产发表严重物业收买事项,宣布以38亿元收买滨海家乡7个未建及在建项目,触及权益可售面积约313万平方米,潜在总货值约989亿元,潜在权益货值超400亿元。这也成为禹洲地产前史上规划最大的一次并购。

一起,绿洲香港近来公布了2018年的榜首单土地进账。绿洲香港全资子公司上海东方康桥房地产发展有限公司作为买方,与广东正域出资集团有限公司(卖方)签定股权转让协议,收买方针公司肇庆(楼盘)亨昌实业出资有限公司70%的股权及方针负债,价值为18.55亿元。依据布告,方针公司旗下仅有物业为位于广东省肇庆市高要区回龙镇的宋隆小镇项目。

“现阶段,揭露商场直接拿地的价格比较高,收买企业相对更划算。一起,这也跟企业的发展速度有关,直接收买老练的项目能更快进入开发,取得销售额。”华夏地产首席剖析师张大伟表明。

不过,并购背面走高的债款也给企业以压力。依据绿洲香港2017年中报所发表的承受供货商的建造效劳而呈列的应付账款账龄剖析,到2017年6月30日,公司90日内的应付账款为55.3亿元,占一切账龄内账款的90.23%,2016年12月31日则为91.77%。公司短期内需求归还的账款占比偏大。

一起,我国银河世界证券的研讨报告显现:“于2017年9月,禹洲经过以每股4.53港元发行新股筹措16亿港元。此次收买将必定程度添加公司的负债,但考虑到净负债为60%~80%,杠杆水平仍合理。”

记者在采访中了解到,除了禹洲地产,近期从商场上“吃进”项目的还有旭辉控股集团,其先后以注资、入股等方法,加大自己在房地产职业的出资组合力度。

依据旭辉控股集团布告,集团拟经过注资及收买青岛(楼盘)银盛泰房地产50%股权,现金总价值为15.19亿元。完成后,集团具有50%权益,别的50%权益由任军及姜萍具有,以共同开发房地产项目。

一起,滨江集团日前发布布告,公司与浙江春天创业出资有限公司和浙江宏立建造有限公司签署协作协议,将以1.125亿元收买宏立建造持有的杭州(楼盘)春天房地产开发有限公司15%的股权,协作首要针对阳光名城三期、四期未开发地块。

不过记者注意到,滨江集团2017年三季报显现,报告期内,公司财物总计564.14亿元,负债总计410.38亿元,财物负债率为72.74%。而到2017年期初,公司财物总计495.45亿元,负债总计338.12亿元,财物负债率68.25%。2017年以来公司财物负债率有所上升,此次收买是否会进一步加重负债压力?

多位受访职业人士提出,并购是把双刃剑,频频的并购动作无疑会拉高房企的负债。比如,2017年上半年,旭辉算计收买32个项目权益,土地出资额209亿元。而依据旭辉控股集团2017半年报,报告期内,旭辉活动负债总额为603.57亿元,其间应付账款以及应计开支、已收物业销售按金、一年内到期银行及其他借款比照期初别离添加89亿元、72亿元及26亿元。而非活动负债方面,非活动负债总额351.88亿元,较期初添加近百亿元。

在亿翰智库研讨总监张化东看来,近年来,部分大中企业虽然资金链趋于严重,但一起也需求不断扩大规划,进步商场占有率;部分中小企业资金本钱比较高,融资途径不多,相对而言,他们首要面对的是生存压力。

多企业面对兑付难题

同策研讨院首席剖析师张宏伟以为,并购商洽暗潮汹涌,商场深度调整即将来临。“当前房地产商场并购商洽暗潮汹涌,有的企业为了剥离不良财物,有的企业由于资金兑付压力加大,有的企业则是为了调整商场布局。”

近来,广东省惠州(楼盘)市中级人民法院的一则《关于光耀集团有限公司重整案件竞赛方法指定管理人》的布告,发表光耀集团正在请求破产重整。到2016年6月30日,光耀集团债款超百亿元,财物约为64亿元,处于资不抵债状况。

在张宏伟看来,从房企资金兑付压力来看,2018年房企面对的压力将真实表现(2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金均匀周期两年,因而,2018年资金到期集中兑付压力加大)。

其间,被指“打响地王崩盘榜首枪”的南京(楼盘)京奥港未来墅项目,在贱价入市、罢工风云之后,也面对着兑付危机。

揭露信息显现,2016年6月京奥港向中融信任提出了融资34亿元的请求,信任期限12+6个月(满12个月可提前还款),利率为6.4%~6.6%,并以标的地块土地使用权典当、项目公司100%股权质押、京奥港地产连带保证、实际控制人连带保证设置风控措施。融资主体为北京(楼盘)京奥港集团有限公司,资金投向是京奥港未来墅地块。

依照中融信任的产品约好,到期日为2017年12月底。这意味着,京奥港未来墅必须在2017年回款才干归还信任。而信任计划里称,依据开始预算,项目可完成销售收入93.9亿元,扣除期间发生的各种税费,本项目可完成净利润约17亿元,回报率约为18.1%。但是1月25日,记者登录南京网上房地产查询发现,睿立异筑(京奥港未来墅存案名)首开的154套房源,仍有25套没有出售。

华夏地产首席剖析师张大伟以为,近两年急进拿地的企业,接下来将过得比较难。一起,商场调查人士指出,部分房企资金兑付压力逐步增大,乃至单个房企极有可能呈现资金链断裂危险。

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