无锡

无锡楼市降温,无锡房价要降了吗?

2017年12月28日来源:楼盘网综合本地楼市责任编辑:jingjing

2017年无锡最后一场土拍已于前天悄然落锤,新吴区核心区18万方地块仅一家房企报名,最终以7026元/平米的底价成交。而今天上午南京推出的8幅地块再遇“寒流”,底价成交、“秒”拍、地价下降轮番出现……土地拍卖被看作是楼市的风向标,纵观全国,土地市场似乎已进入了速冻期。

2017年无锡整体土拍市场(仅统计涉宅地块)共成交23幅地块,总成交金额388.69亿元,总成交面积243.48万平方米。纵观整个2017年的土地市场,几乎所有地块皆被品牌房企拿下,这其中包含了万科、中海、恒大、绿城等全国地产前10强房企。另外,今年的新进房企建发、信义亦背景雄厚,眼下的土地市场俨然已演变为“大鳄的游戏”。

时针拨回到16年,地王迭出的土地市场演绎了无数场或众房企拼命厮杀,或合纵连横的商战交锋,一幅幅高溢价率地块不断刷新历史记录,2016无锡拍出的24幅涉宅地块中,溢价率超100%的地块共11幅,其中还有5幅地块竟超越了200%的溢价率。

第1幅突破200%溢价的地块是梁溪区锡钢地块(融创运河壹号府),当年15家房企鏖战了383回合,才被融创以溢价率206.78%,楼面地价为9609.4元/㎡竞得,一跃成为区域地王,也由此拉开了无锡土地市场疯狂的争夺战,由地价暴涨引起的房价上“窜”效应延续至今,无锡也正式步入了1万+、2万+……甚至4万+的时代。

但再看下2017年的23幅涉宅地块中,仅有一幅地块(现中洲花溪樾项目)超越100%的高溢价,拿地房企越发的“冷静”和“理性”,倒是出现了5幅底价成交地块,企业大佬们不再疯狂拿地。16年诞生的那些全市地王们无一例外仍然保持着至今无法企及的至高点。

究其原因,无外乎以下几点:临近年终,信贷政策未放松,银行又惯性紧缩银根,房企资金链压力倍增。另一方面,在土地放量下,房企补仓冲动有所平抑,而且前期也已有了部分土地储备,“渴市”已有缓解,拿地并不急于一时。观望情绪强烈,也使得土拍竞争不如之前激烈。

当前土拍的退烧,还与最近去杠杆、抑制地王炒作等政策环境密切相关,自持、限价、配建多属性产品等附加条件,建立在房地产企业以自我利益牺牲为代价的新规下,房企拿地时愈发偏向理性和慎重。

无锡孔雀城

再者,自去年设立最高限价后的地块,起始楼面价普遍设置偏高,这也是溢价率显得不再高企的原因之一。比如18年待拍的第一幅地块,梁溪孔雀城南地块的起始楼面价已破万,10239.85元/㎡的起始楼面价必然让房企在加价时更为谨慎。

今天拿地即挣钱的地产黄金时代早已过去,如今的土地市场,拿错地,拿高价地很有可能会面临如同最近那位南京地王京奥港未来墅遇到的停工的惨境,但是不拿地就是彻底退出江湖,在这一轮洗牌中,众多没有特色的中小房企将迅速退出历史舞台或被收购,而一大批前瞻变革、现金为王的房企会适者生存,继续生长。

可见开发商虽然会继续拿地,但土地出让成交价格逐渐趋于理性,土拍普遍出现溢价率下降、竞价次数减少、难以突破最高限价的情况会成为常态,“地王”一词恐将逐渐于公众视线中消失,这是2017年土拍市场的一大转变,未来的2018年这种态势也将持续下去。

土拍市场一向被视为楼市的晴雨表,土地市场的冷热,在一定程度上影响房价的走向。

目前土地市场已然退烧,而无锡接下来的房价将会如何?临近年末,我们可以看到目前的无锡市场上,众多楼盘开盘加推,仅在上周就有2千余套房源入市,众房企们在都为实现各自的业绩目标而全力冲刺,很多楼盘加紧自己的推盘节奏,为了冲量不乏给出一些房源的价格“优惠”,那房企“着急忙慌”地密集开盘,不仅给“优惠”且部分楼盘开盘价格甚至低于市场预期,是不是又预示无锡房价已经开启了降价模式呢?

无锡房价从2011年开始出现下滑,2012-2015年无锡房价整体在“低位”徘徊,而2011年跟2017年状况十分吻合,眼下的政策高压跟2011年如出一辙,而且从目前的政策基调来看,调控从紧不会在短期内结束,这种周期性的波动会不会重新上演,一切充满未知。总体来看,2018年的楼市将开启新的盘整周期和市场冷静期,房地产开发投资和销售增速将出现回落,房企大咖们也将进入整固状态,无锡房价恐将出现小幅波动。

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