无锡

国土部:严控房价,打压囤地、捂地行为,增加供应

2017年09月05日来源:财经主张行业动态责任编辑:jingjing

据中国国土资源报报道,近期,国土资源部将在房地产市场热点城市开展住宅用地出让合同执行情况大检查,以期推动房地产开发商按合同约定开工、竣工,尽快形成住房有效供应,缓解市场供需矛盾。

这则新闻翻译成大白话就是,国土部将在一些房价高、涨幅快的热点城市,严查开发商的囤地、捂地行为,增加供应。

那么,问题来了!

这个举措会如政府预期的那样增加市场供应么?房价会下跌么?等等。

要想搞清楚这一切,就需从头计议!

此次不同先前的突击检查

而是在为已有的政策打补丁

我们要想搞清楚政府出台的一项政策或措施,会对市场产生什么样的影响;我们就必须要先明白这项政策和措施,在当时的环境里扮演着怎么的角色。

比如国土资源部的这次大检查:

1、此类政策虽说先前就有,却不能以先前的眼光看

提及突击检查,我们往往会想起运动式执法。给人的感觉就是一阵风,并不能形成大的影响。比如此次检查也并非第一次,早在2009年,国土部就曾启动对当时的高价地块的开发进行全程监管,包括从合同签订到开工竣工期间的各个环节。

不过不同的是,此时的市场及政策环境已不同09年,因为已经很多长效型的调控机制正在陆续出台。如各类土拍机制(竞自持、竞保障房等等)、各城市出台3至5年的供地计划、住房租赁试点等等

因此,此次老酒的酒劲会更大。

2、大检查是在为其他政策打补丁,意在对一道保证供给的保障链

如果我们把土地比作“面粉”,把售房部里销售的房子比作柜台上的“面包”。

那么,国土部和住建部,在4月份,联合发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,让主要城市公布未来三年的土地供应计划,就是为了确保面粉的供应量;

各地政府出台的,开发商不得分批拿预售、拿预售的房源必须全部公开销售等规定,则是确保销售的面包不会藏到库房里;

而这次的大检查,则是确保开发商不会囤积面粉,少做面包。

从原材料供应、加工、产品售卖,形成了一条供给保障链链。

所以,相对于孤立的分析此次“大检查”行为,正确的做法是解析整个供给保障链。

供给保障链不仅能革开发商的命

还能让房价大跌

那么,基于政府一系列的政策和措施,组成的供给保障链,真能如预期那样,保障住宅供应充足,甚至对房价形成抑制么?

1、计划供应的“面粉量”,真心不多

先说各地方城市制定的三到五年的土地供应计划。从供应计划量来看,与前几年比,真心称不上多。如广州,而其他城市也都差不多;所以,现在基本能确定的一点,未来热点城市供应的面粉不会比之前多,面粉不增加,面包也是至少不多;

而中原地产的数据则显示,一线城市年内供应住宅用地150宗,合计规划建筑面积达到了1714万平方米,均接近2016年全年水平。比去年同期上涨121%。

数据很漂亮,但也容易迷惑人。因为在一线及一些热点城市,绝大多数住宅用地是带有自持比例或保障房指标的,万科在北京拿过100%自持的项目,而深圳也表示要让所有的商品房项目都要配保障房。也就是说,日后在市场上交易的商品房数量,不会比之前多。(不过即使这不多的供应量,也足以让市场供需平衡,具体见2条)

2、住宅在建量规模大到吓死人

当面粉不够多的时候,要想有足够多的面包,就需要已有的面粉或者已在加工中的面粉都要做成面包。这也是此次国土部大检查的市场逻辑。

谁知打开“仓库”才发现,开发商囤积的“面粉”多到吓死人。这图是笔者基于国家统计局的公开数据统计而成。

通过表格大致可得出两大结论,一是每年的住宅总销售量基本与开工量持平,可以说供需是平衡的;二是在建住宅量(施工面积)是住宅年销售面积的4倍,这还不算未开工的白地;

这说明了什么呢?这说明了上一条所谓的“房价高是因为政府土地供应不足”的说法,就是个伪命题,而是开发商刻意囤积了大量的土地,造成市场供应短缺。

3、预售制才是让开发商就范的那个紧箍咒

那么国土部严格执行下,就可以让开发商乖乖就范,增加市场上的住宅供应量了么?显然还不能。

开发商囤地,是因其看好当地的市场预期的,甚至是强烈看好。如果国土部强制开发商开工或加快进度,也仅是增加了其开发成本。只要开发商在现有的成本和未来的预期收益之间算的过来账,它就仍然愿意持有销售,等待下一波行情。尤其是在一些热点的一二线城市,能拿地的都是有资本实力的,就更愿意做这事。

所以,这就需要另外一个政策配合,那就是预售制;比如有些城市就强制规定,项目达到一定节点,就必须拿预售证;拿到预售证的房源必须全部公开销售;这样一来就把开发商的小算盘给砸了,逼着其不得不就范。

以前,政府的政策总是东一下西一下,各个政策单打独斗。现在呢,各个看似无关的政策和措施,则在无形之间形成了合力。随着政府慢慢找到调控的感觉,开发商将越来越难以兴风作浪,房价也将会朝着我们预想的方向走。

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