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关于购房者最关心的十大问题

2017年09月04日来源:新浪综合行业动态责任编辑:jingjing

  我们不是许知远,也不觉得谈房子是一件粗鄙的事情。所以,当“买房大家帮”购房群搭建起来之后,面对踊跃入群的朋友们,面对不断“扑”来的问题时,意外之外,也有欣慰,所以,我们在上百个问题中选出了10个,做第一批公开解答。

  日后,这将成为每周的惯例。我们鼓励所有看到问答的朋友、对购房有疑问并关心的朋友提问,你既可以后台留言,也可以扫码进群,我们尽量做到有问必答。

  一问:像2016年那种房价一年翻一番的情况,出现的可能性还大吗?

  买房大家帮:2016年的房价翻倍谁也没有预计过,我们现在都不相信会出现这种畸形情况。核心还是看天看地看人。

  信贷在2016年疯狂了一次,未来起码3年肯定是相对收紧的;核心还是2015-2016年,信贷超发,增加了居民的杠杆,降低了政府和企业的杠杆,简单的说就是政府赚了钱,企业赚了钱,老百姓有了房子和贷款。未来能不能买房,逻辑不变,人还是在增加,但买房还是看信贷,最近肯定不是买房的最好时机,除了特别合适的房源,不太建议最近出手。

  当然,比如北京的学区房。三线城市的商品房之类的,还是可以考虑的。卖地最积极的三线城市,最近还是买房的好机会,未来一年肯定还有一波升幅。北京的学区房是改善家庭的刚需产品,对于三线城市的商品房,如果年内要买那么最好立刻买,因为现在还在明显上涨。如果是投资需求,那么建议等等,因为现在已经逐渐接近高点。

 

 

  二问:啥时候才能出现共有产权房呀?

  买房大家帮:从政策看,未来的自住房其实就是共有产权房。共有产权房只是一个概念,概念影响不了房价,多少决定政策影响。

  现在看,自住房的供应量也不可能多到打压长期的房价。短期会对市场有一定影响。

  从人口、资金流、产业、供应量等方面来看,我们觉得北京基本面没有变。

  四季度可能出现买点。信贷周期和房地产周期基本吻合,信贷不放量,房价也不太可能涨。

 

  三问:现金300万,年收入30~50万,单身,偏向于市区房源,我这样的情况买啥房子合适,二手还是新房?

  买房大家帮:那肯定最合适的是四环周围的次新房,800万左右,80~90平米,东四环。

  因为你要考虑将来再买房的问题,如果50~60平米,基本是一结婚就要换房,现在的政策使得换房难度越来越大,所以,我们觉得你应该珍惜首套房资格,第一次买房一定要努一把,有300万首付能力,年收入50万,可以贷款300~400万。而如果你现在用300万全款买房,只能老破小还是近郊区的,一样会面临换房问题。

  四问:通州商住以后能升值么?好出租吗?

  买房大家帮:通州有2种商住,1:限购个人的商务公寓,这肯定好租;2:必须企业持有的,看位置。

  通州未来人口会增加30~50万,但土地基本没有供应,所以我们是长期看好通州的。反而燕郊这些地方,只有房价,没有利好。买房必须看逃生指数,就是市场最差的时候降价有人要,其实就是看天看地看人。有人的地方市场肯定不会差。

  五问:海南的房子将来有潜力吗?我去年海南恒大海花岛附近买了个商住的,留着自己用还是赶紧卖了?

  买房大家帮:海南房子没问题,中国人未来是拿钱换命。恒大的房子第一期肯定值得买,后面看位置。买房的一个窍门,对于恒大这样的企业,动辄千亩大盘,投资客你就追着他全国开盘第一期买。

  现在买房都是换房,即使以前不是在北京的人,也是二线城市三线城市有房。经济现在基本面应该说没有变化,但到目前为止,货币发行的逻辑没有变。

  六问:同样的钱,是在北京买个老破小好还是在成都重庆投资一套明星项目好?

  买房大家帮:这么多年,如果你对比猪肉和房价的倍数,其实你会发现差不多。我们觉得,这个要看北京的老破小是不是没有题材,如果是地铁房、学区房当然比重庆好,如果没有地铁没有学区,当然就是重庆的好。

  七问:北京这波价格回调预计持续到啥时候?回调的幅度有多大?

  看回调到多少有几个指标:

  1、土地供应是不是增加了。现在看,过去的8个月,实际土地供应量并没有质变,自住房与未来的共有产权房是占了商品房的比例,所以没有改变市场供应紧张的根本。那么房子也就是还是稀缺的,价格回调就是波动不是趋势下行,开发商资金压力不大。

  2、看信贷。现在看信贷今年收紧是趋势,

  3、看二手房价格的变化。二手房价格的回调现在看平均已经跌了15%,但这部分基本都是3月份上涨的,现在的二手房价格是2016年年底的价格。所以应该跌到4季度,大约再有5~10%的幅度,与新建住宅价格持平,现在二手房成交量已经有企稳的迹象,所以优质的二手房我们觉得可以看了。

  京沪广深说未来5年都会供应上百万套,但历史上计划从来没有完成过。

 八问:租售同权可能吗?

  买房大家帮:租售同权是媒体说的概念,政府的公文里面一直说的是购租并举。请理解一下这两个表述的不同。

  租售同权只是期望与愿景,未来肯定会逐渐增加租房的权益,但这个同,本身就不可能存在。对于现在买不起房的人来说,租赁会越来越相对容易。对于买得起房的,建议还是买。

  九问:京籍,您是觉得先买一个朝阳区那种卖相不错的纯居住的好?还是首套能在东西城还是尽量在东西城?

  买房大家帮:这要看你的年龄阶段,如果你3~5年不考虑孩子的问题,当然朝阳区更合适,如果先兼顾地段和品质,没有必要这么急着去忍受老破小,第二套是老破小,要集中到少数几个区域,不是买学校是买学区。学区房现在分两类,牛小和直升,直升的单价基本都在15万以上,牛小的在12~15之间。直升也有2种概率,100%直升和有比例直升,比如西城,以前最牛的是金融街,但教改之后,金融街就不行了。西城都是派位占比高,所以过几年西城的教育质量还能不能维持,不好说。能不能低进高出,很难说。金融街的政保比例太高,如果有关系的,当然西城合适,但一般人没有关系,海淀拼孩子,我们是觉得,从升学角度,还是海淀将来会超过西城,所以我们建议买学区房是去海淀。

  十问:关于北京学区房的几个问题

  1:学区房从来不是孩子成才的充分必要条件。

  家庭是教育最重要的地方,买了学区房并不是孩子成才就能万无一失,只能说,不可能一套学区房就换一个国家栋梁一样的孩子。家长对孩子的关注才更重要。

  2:为什么会有学区房?

  学区房的出现不是孩子问题,而是成人的产业结构问题。

  几千年前就有孟母三迁,中国人是乐意在学习上投入资金和精力的。

  中国所有住宅都是有学区的。

  全北京、全中国其实都是学区房,因为都是按照学区划片的。但其实严格意义上,只有一流一类、一流二类、二流一类才能称为学区房。当然现在有些非传统热点区域的9年直升的初中不错的,也可以说是学区房。

  这么一来,其实就明确了,遍布全国的比如固安的北京八中,那其实就是你懂的。

  最典型的是,房山或者通州的北京小学、史家小学。的确从基础设施上与发展了几十年的名校有差距。

  学区房很大程度上,其实是家长的努力,在现在社会起码大部分儿童的营养差距很小,而教师的素质其实差距也越来越小。很大程度上学区房比的是家长对孩子的教育配合程度。所以学区房才会出现在西城、东城、海淀。主要原因是这些区域的家长对子女教育更关注。

  学区房的价格其实只是门槛,这代表了家长的投入,现在99%的孩子智商相差不大,同样,现在的老师其实认真程度也有限,学区房的高升学率,其实主要是家长的努力,一群有同样目标的价值,用学区房聚集在一起。屏蔽了社会上很多诱惑信息,这样的孩子当然不是100%成才,但成才的概率就会高一些。

  东西城集中了很多公务员子女,海淀的各大院校博士、硕士的子女,先天在接受家庭教育上就领先了其他区县。所以这就决定了教育高原的存在和社会产业分布是有很大关系的。

  3:学区房的牛鼻子是什么?

  从过去几年的历史看,学区房的牛鼻子在西城,西城学区房的牛鼻子在金融街片区,单价几十万的平方,不存在的过道,小户型千万,其实都在西城。

  西城作为教育资源的高原,是学区房改革的牛鼻子。西城的目前几个片区,是都强,比如金融街片区,德胜片区,所有学校都不错,多校划片可能会把过去存在的一些渣小,提高属性,但总体看,教育资源问题是发展问题,需要多年持之以恒的改革。

  4:今年幼升小将继续扩大多校划片,并通过随机摇号的方式确定具体的学校学位,这就意味着学区房的“一对一”入学将增加不确定性。此外,名校在京外办分校的做法也被叫停,两三年内还将在城六区新增25所优质校。

  5:学区房是历史问题,也是发展问题

  远郊县的教育水平提高绝不是一两年的事,最近各郊区的确在加快发展教育,但这需要起码十年的发展才可能逐渐拉平差距。

  很多集团化办学逐渐增加了郊区学区的价值,但教育的发展是和户籍制度、产业制度等关联的。

  西城、海淀、东城区的博士子女和延庆、密云比,你说就算是换个学区,最后的高考分数能一样吗?

  另外,对于郊区来说,非户籍比例明显高于城区,在户籍制度下,因为不能参加高考,所以也导致了很多非户籍家庭小学后回户籍地教育。这些复杂问题的存在导致了学区房的发展需要长期和其他政策一起改变。

  所以这就是牛小和直升的争议,月坛的牛小集中,现在月坛的房价属于同纬度最低。

  买学区房一定要量力而行,笨鸟先飞的终极版本是自己飞不高下个蛋期望下一代出人头地。

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