房产干货：租房该怎么租？

  楼市的动态牵动着无数人的心啊，看着每天一个价的房子，还没买房的都在疯狂抢抢抢，已经买了房的也在考虑入第二套、第三套，没钱买房的也在随着房价揪心……

  国家倒是不断出台各种各种史上最严房地产政策，限购限售各种方法让楼市降温，根据不完全统计今年已经有52个城市或地区累计出台282项买卖限制性政策，强行控制整体的交易量。之前还在大力推行“租售同权”，可见租房将会在之后的时间内成为一个主要论调。

  那么如何租房?房屋拥有者怎么出租哪儿的房屋才能获得高收益?最近就有机构对全国100个城市做了历时一个月的房屋租金大调查，用大数据告诉你，租房应该怎么租!

  在这次调查之中，总共涉及100座样本城市，其中包括4座一线、15座新一线、30座二线、44座三线城市，以及7座四线(城市级别按《第一财经周刊》划分)。同时，进行调研统计的机构还将这些城市的主要行政区、县、镇的数据进行梳理，总共整理了804个行政区/县/镇的最新租金回报率。

  首先来看看最为直观的数据，呈上这100个城市的租金回报率总榜排行。

  一般而言，我们把净租金回报率在4%左右视为高回报。中国城市的租金回报率普遍较低，背后一方面是因为房价较高，另一方面是租金水平与国外比较低。

  整体租房综述

  (1)一般规律：城市越大租金回报率越低

  在排名前10名中，没有一个一线或者新一线城市，二线城市只有3个，三、四线城市占到了70%。如果你要找新一线城市在哪，你得一直往下滑，滑到第27名，第一个新一线城市——沈阳才冒出来跟你打招呼。

  四大一线城市全部排在了回报率最低的阵营里，这与房价相对租金来说过高有关。

  四个城市中，北京的租金回报率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是深圳(1.38%)、上海(1.48%)和广州(1.69%)。

  其实，城市越大，租金回报率越低，这是全球通行的规律，只是中国背离得比较厉害。

  中国城市的租金回报率普遍低于4%，侧面印证了我在开头说的，房产收益此前仍被房价主导，人们都在望着房价盼其涨以获得利润。

  在房地产健康的市场中，年涨幅通常不到10%，而租金回报率百城榜的后20名城市，房价年涨幅有一半超过了40%，但这不可能长久持续。目前的租金回报率，似乎成了楼市热度的一个反向指标，回报率越低，楼市越火热;回报率越高，越是冷清。

  (2)“一线辐射”现象

  租金回报率还呈现“一线辐射”的特征，也就是一线租金回报率低的同时，也“染红”了其周围的租金回报率。

  最典型的是北京周边的廊坊，身为三线城市，回报率低于所有一线和新一线城市!

  在百城榜的最后10名中，除了大城市，其他全是一线周边城市。廊坊、保定是环首都圈;舟山则是环上海圈。这些城市的共同特点是租金都不高，但房价很高，从而拉低了租金回报率。

  广深都市圈也是租金回报率较低的集中区域，广州周边如佛山、中山、珠海，深圳周边如惠州，都是房产热门的城市。

  此外从上图来看，越往东部沿海地区的城市，租金回报率越低，呈现梯级递减。

  (3)反常之城

  排名靠前和垫底的两座二线城市很特别：哈尔滨和厦门。

  哈尔滨受东北整体环境的影响，房价并不高，排在百城中的第55名 ，租金却在第16名，也就是说哈尔滨是租金高房价低的地方，这在百城榜中很为少见，大多数城市都是房价高租金低。

  厦门的租金回报率在所有城市里垫底，比一线城市更低。这是由于厦门租金保持在低迷的状态(最近一年还在跌)，但房价却一直昂首向上导致的。

  厦门的房价已经超过了广州，成为了继北上深之后，平均房价最贵的城市。与厦门相似的是三亚，两座城市都非常依赖房地产市场、而且都是国内的旅游度假圣地。

  新租房时代即将来临

  中国租房人口比例远不及发达国家的城市。目前仅有25.8%，其中北京约为32.2%，广州46.9%。而纽约的租房率高达56.9%，伦敦在2025年也将达到65%，东京则有机构声称目前是90%租房率。

  有迹象表明，年轻一代的买房年龄正在推迟。拿北京举例，首次购房人群年龄已经从2013年的30岁推迟到2016年的34岁。而2010年到2016年，30岁至50岁的租赁人口占比从原本的11%升至47%。

  而对于楼市调控来说，建立租购并举的住房制度、发展住房租赁市场，不仅仅是房地产长效机制的重要内容之一，鼓励租赁消费、稳定租赁关系、赋予租房者更多权利也是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。

值得关注的是，继2016年国办39号文之后，今年住房租赁市场再获重大政策利好，7月20日住建部会同八部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批试点城市。虽然距离这份试点城市名单公布仅过去1个月，但已有9个试点城市公布了方案或通过审议。除此之外，还有北京、上海、无锡等城市通过多举措助力租赁市场发展。

  如7月份广州印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出“租购并举”;8月17日北京市住建委等部门联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》，从四个方面提出加快发展和规范管理本市住房租赁市场的具体措施和要求;另外，上海、深圳也在实际工作中进一步落实加快发展住房租赁市场的措施。

  中国指数研究院表示，北京的政策对于全国未来的发展格局均有重大的影响。此次租赁政策从保障供应规模的增加和赋予租赁更多权益两个方面着手，能够从一定程度上缓解原本只能通过购房解决权益保障问题的迫切需求，从而更好地引导合理的住房消费预期，促进市场健康发展。

  中国指数研究院认为，无论是政策的鼎力相助还是一线城市对于租赁政策的呼应，这种节奏和力度都能看出一线城市基于自身的特点打造加快发展住房租赁市场的“大城模式”，后期将逐步出台相关配套性细则，确保有效平衡租房与购房的权益性鸿沟。大城陆续进入购租并举新阶段，租购失衡问题有望破局。

  万科董事会主席郁亮表示，中国房地产行业真正到了一个新阶段，租赁市场前景广阔。“租购并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，万科已经开办长租公寓1.2万间至1.8万间，计划今年做到10万间。”

  北京工业大学社会学系教授李君甫表示，北京等一线城市的常住人口租购比例约为4：6，这意味着40%的居民靠租房生活，接近发达国家标准。所以，租赁市场是所有中国城市住房市场不可缺少的重要组成部分。

  北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，从政府角度而言，租赁市场的发展有利于购租并举住房制度的建立，让住房回归居住功能，有利于平抑房价，促进房地产市场平稳健康发展。