虹桥锦程详解海外房产投资

2017年2月底以来，全国20多个城市相继出台楼市调控政策，提高首付比例，减少贷款年限、限制商住房的销售等手段层出不穷。这些政策调整对于那些抱着升值想法而买房的投资者来说，无疑是个坏消息。因为买房投资所需的资金成本会越来越高。与此形成对比的是，富人海外买房或将成为潮流的新闻甚嚣尘上，不少人萌生了海外投资买房的想法。那么，在海外投资买房真的值吗?

我们先看一组数据。据《2016中国人海外购房趋势报告》显示，2016年中国人海外购房的目的中，投资理财是主要目的，占比达51.8%，用于自住的比例为38.3%，为了移民而在海外买房的比例为7.8%，度假、教育等其他目的占比为2.1%。由此可见海外投资买房的人，大多数是抱着赚钱的目的去的。因为在很多人的印象中，国外的房子质量好，价格便宜，租金回报率还高，有数据显示，美国房屋租售比就通常在5%左右，中国通常在2%。

问题来了，这些海外投资房产的人最终赚了多少钱呢?大部分的海外购房趋势报告都没有给出海外投资买房的实际收益率。那我们该如何判断海外投资买房值不值呢?

以美国为例，据《2016中国人海外购房趋势报告》显示，2016年中国人海外购房目标国家中，美国是中国高净值人群海外置业最喜爱的国家，关注度高达27.7%。因为在购房资格、产权保险、税收政策方面，美国政府对外国人与本国本地居民一视同仁，但这也意味着，在在美国买房，不仅要备足买房的钱，还要提前预留买房之后要缴纳的税费。粗略的计算，美国的房主每年要缴纳占房价2%~3%的的持有成本。一般而言，业主持有物业超过一年再出售的话，属于长期持有，需支付最多15%的资本所得税;如果持有时间不超过1年，属于短期持有，须缴纳较高的税款，因出售而赚取的利润也会按所得税标准纳税10%~35%。也就是说，在美国只要房产买卖有利润，就要交一部分利润给当地政府。不仅如此，如果外籍人士想把美国的房产赠与给孩子，还要缴纳最高40%的赠与税。由此可见，税费高是目前阻拦国人海外购房的重要绊脚石。

虽然海外投资房产税费高，但是观察日前人民币走势，人民币形式也不容乐观。去年中央经济工作会明确提出了货币政策从宽松转向中性，防范系统金融风险，防止资产价格泡沫，成为重要任务。2016年中国经济重新回到全球主要经济体增速第一的位置，去年PPI回升迅速，如果今年CPI上升，可能具备加息条件。媒体狂轰乱炸的问题主要集中在人民币汇率、央行是否加息和央行对房地产的态度。

据中国金融信息网，综观今年以来人民币兑美元及一篮子货币汇率，均呈区间波动格局。人民币汇率阶段性趋稳，既有美元回稳、央行预期管理、内地经济稳中向好的影响，但不可否认，内地政策新动向亦发挥了关键作用。展望后市，美元仍有较大机会走强，人民币汇率基本稳定仍任重道远，政策新动向的落实成效将至为关键。由此可见，在人民币对外贬值，美元后市上涨的大环境下，将钱投资像海外还是有利可图的。

拿国内200万人民币为例，在国内一线和热门二线城市，200万人民币大概能买到郊区的单身公寓，或者市区内楼龄较长的小二手房,以广州为例，根据当前的房地产形势，只能在郊区(如萝岗，增城，花都等地区)购买普通的房产，每年的租赁回报并不算高。相比起国内的郊区房产，在欧洲的塞浦路斯能投资什么类型的房产呢?能获得什么样的投资回报?

首先，200万人民币你能买到欧洲塞浦路斯当地市中心的独栋别墅。北欧装修风格，拎包入住的便利，20生活圈，医院，超市，阳光海滩，深潜，海钓，游艇海游随手可得。不仅如此，200万人民币在欧洲不仅仅能投资房产，更能获得欧洲永居绿卡的欧洲身份，投资回报及优势甚至比国内等价的资产配置更多。

由此可见，在人民币持续走低，海外投资房产因其低投入，高回报，长期稳定性而备受国内中产阶级欢迎。目前，国内不动产占整个家庭资产比重过高，已经成为当前高净值人士普遍面临的问题，因此适度分散投资是这部分人群必须认真思考的问题。一方面国人喜欢买房，但另一方面在国内的不动产投资比重却过大，因此存在“走出去”的内在需求。同时，随着国内土地价格的上升，乃至中国汇率受压的趋势，未来海外置业还是会出现增加的趋势。在资产配置全球化已经逐渐成为趋势的大背景下，投资海外房产的需求在未来一段时间里还是比较靠谱的选择，投资海外房产，也将成为日益成为时代弄潮儿的主动选择。