2016无锡购房比例“内外倒挂” 本地人失市场主导地位

2016年，无锡楼市在去化过程中出现较为严重的“内外倒挂”现象，即使在对外地人采取较为严厉的限购政策后，在锡购房“内外倒挂”的现象一直延续，外地人成为了在锡购房的真正主力。

楼市去化本地人主导的市场渐行渐远

如果说，以往一个城市的楼市去化全靠或大部分靠本地人那是无可厚非，而在经历了2016年的大市场环境变革之后，楼市去化以本地人主导的市场渐行渐远，外地人已经成为了一个城市的购房主力军。

以前，当地政府放宽各种购房政策，目的就是为了吸引更多外地购房者的投资。如无锡，近年来无锡不断降低外地人在锡上户口购房面积，就是为了吸引更多的外地人落户无锡，不过，这种政策在实施多少年后，外地人在无锡购房的比例一直不是太高，直到2016年3月份，本地人和外地人在锡购房比例出现变动，本地人与外地人在锡购房比例为五五分成，这种五五对开的购房比例一直持续到7月份，8月之后，本地人和外地人在锡购房的比例再次发生重大变革，由本地人占楼市去化市场主导地位的格局不复存在，大量外地在锡购房者扭转了这种格局，无锡楼市去化迎来以外地人为主导的市场地位。

外地人承包了无锡楼市去化任务

2016年初，无锡楼市去化周期长达23个月之久，被称为高危库存区，当时无锡本地人的购买比例在60%以上，外地人在锡购房的比例仅占30%左右。

2016年3月，受利好政策以及无锡房价低洼地的影响，大批外地购房者开始涌进无锡，由外地人在无锡掀起了一场“轰轰烈烈”的去化高潮，不仅成交量大幅增长，就连本地人和外地人在锡购房比例也出现了惊天动地的变化，本地人在锡购房比例下降到50%左右，外地人在锡购房比例上涨到50%。

相较于“金三银四”无锡楼市出现降温的情况下，8月外地人在锡购房比例再次攀升，达到70%。从购买人群分析，无锡市场历来是本地购房者为主，多年来在楼市的大起大落中保持了一贯平稳的态势。但今年3月、4月由苏州和上海人卷起的购房潮开始搅动无锡楼市，到了8月，无锡近七成房子是外地人买走，比例为67.41%，比7月增加22.05个百分点。

限购后外地人在锡购房比例居高不下

10月2日无锡出台的“锡十四条”目的是对外地人实施限购，指出，房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房;暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房。

在无锡出台限购后，外地在锡购房比例一直居高不下，10月境内外市的所占比例为69.58%，比上月增加1.84个百分点;境内外市的所占比例为67.19%，比上月减少2.39个百分点;境内外市的所占比例为64.65%，比上月减少2.54个百分点。从11月、12月外地在锡购房比例来看，已连续两个月出现下滑，2017年外地在锡购房比例能否会持续下滑，还要看大市场环境以及政策面的影响。

不过，对于这种购买力“内外倒挂”的现象，有业内人士认为，很难分辨是带有投资倾向还是纯自住，虽然体现了无锡的开放包容以及城市对于外地人安家落户的吸引力，但还是比较危险的，因为无锡房价的不断上涨，有一部分原因就是因为外地投机客在无锡购房比例较高造成的。

城市价值被认为再提升

从8月土拍来看，不管是已在无锡有项目，还是没项目初进无锡，开发商都表现出到无锡拿地的强烈愿望，这是什么原因?为啥那么多外地人要把房子买在无锡?融创无锡公司总经理顾国华的解释是，“上海大都市圈”形成使得无锡城市价值再提升。

“上海大都市圈格局”集结了中国 富裕的、经济活力 强的11个城市，苏州、上海客人跑到无锡来买房，也正是他们对同城化趋势的认可。从上海坐高铁到无锡快只要29，与上海市区内交通比较甚至是更便捷的，而无锡房价只有上海的1/6左右。

所以，城市群融合后，外地客户会重新考量工作、家庭、生活的安排。与无锡本地客户不同的是，这部分上海、苏州城市的客户 深感受就会是“无锡是一座好城市，房价还不贵”。