无锡

购买无锡拆迁安置房后卖方反悔怎么办?

2016年12月07日来源:无锡日报本地楼市责任编辑:xiongliwen

自12月1日起,无锡市市区拆迁安置住房可上市交易,由于涉及全市250个安置小区,此事成为锡城百姓热议的话题。因为拆迁安置房的价格便宜,买的人也在不断的增多。因拆迁安置房和一般的商品房有诸多不同之处,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受到当地政府相关政策的约束,特别是从订立拆迁安置协议到房屋交付再到产权过户,间隔时间长、房价变化大,也导致容易产生纠纷、引起诉讼。那么在购买拆迁安置房过程中有哪些风险问题需要考虑呢?

2011年9月,我市某区进行旧城改造,张某斌达成拆迁补偿协议并拆迁其住房,张某斌取得位于某区的面积约138平方米拆迁安置房一套。2013年10月18日,张某斌与方某华签订了《拆迁安置房转让协议》,双方约定:张某斌将其依法取得的位于我市某区某小区的建筑面积约138平方米的房屋卖给方某华,房屋价款为63万元。合同还补充约定:因政策原因等,房屋产权证、土地证及相关手续无法办理,待具备房屋登记及过户手续后,张某斌将无条件配合方某华完成房屋登记过户手续。合同签订后,方某华按约支付了全部购房款63万元,张某斌也将房屋交付给方某华居住。后我市征地拆迁安置住房政策出台,允许拆迁安置住房上市交易,方某华催促张某斌至房屋产权监理部门办理房屋产权证并将房屋过户至方某华名下,但张某斌认为出售给方某华的价格远低于当前市场价格,要求方某华另外支付其10万元房屋差价损失,但遭到方某华的拒绝,张某斌遂以拆迁安置房转让协议系无效为由,拒绝办理过户手续。

无奈之下,方某华起诉至法院要求判令张某斌取得房产证、土地证后协助将房屋办理过户至其名下,并要求张某斌支付因拒不履行合同的违约金3万元。

江苏法舟律师事务所张虎律师对上述纠纷分析如下:

其一,拆迁安置房转让协议是否合法有效?

根据《合同法》及相关法律规定,当事人签订合同,如果双方具有相应民事行为能力,意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,即为合法、有效。从本案来看,张某斌与方某华在签订合同时,主体适合,意思表示一致,双方签订的转让协议是合法有效的。虽然签合同时安置房还未取得产权证,根据《城市房地产管理法》第37条的规定未依法登记领取权属证书的不得转让,但本条规定的立法本意不是限制合同自由,而是从产权明晰的角度规范房地产市场。违反此条只是违反了行政管理性规定,而非民事合同的禁止性规定,合同并不因此无效。该安置房是客观存在的,签订房屋买卖合同时张某斌没有取得房屋产权证,不构成合同无效的理由。

其二,即使不能返还房屋,卖方可否要求买方增加转让价款?

如前文所述,在《拆迁安置房转让协议》合法有效的情况下,双方应当继续依约履行协议,卖方要求增加转让价款,实际上是要求变更合同,在本案的情况下,政府政策调整允许拆迁安置房上市交易,可能导致房价上涨,卖方似乎可以依据情势变更原则要求变更合同内容。但根据*人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定,情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。而本案合同履行中发生的情况并非不可预见,事实上合同中约定待条件成熟可以办理房屋产权手续及过户手续后由出卖方无条件办理的条款就是建立在双方对未来房屋可登记过户的基础之上的,此后房屋价格的上涨更是典型的商业风险,因此,本案的情况不应视为情势变更,卖方要求买方增加转让价款没有任何法律依据的。

律师提醒:购买拆迁安置房如何避免纠纷呢?购买这类房屋,首先应注意明确房屋的土地类型及性质,明确房屋对安置的拆迁对象有无限制;另外,要确认房屋的权利人是独有还是共同所有,如是家庭成员共有,购房协议的出卖方一定要是全体共有人的真实意思,均应在协议上签字或有特别授权;还有就是相关费用的缴纳如何承担,因这类房屋大多涉及土地取得类型由划拨变更为出让,过户涉及土地出让金的补缴,且该补缴数目较大。因此非专业人士购买上市交易时间受限的拆迁安置房一定要考虑清楚其中的风险,*咨询律师、房产中介等专业人士,从而有效避免合同产生纠纷的风险。

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