碧桂园的奢侈与吝啬

　　探访碧桂园总部，对话碧桂园总裁莫斌

　　2013年06月06日

碧桂园总裁莫斌。

　　国华纪念中学。

　　华西都市报记者罗提邹宇广东报道

　　@华西都市报:

　　当年办学，杨国强毫不吝啬地花钱造楼，购买最好的教学用品，但对自己总部办公楼建设，却一拖再拖，“省下的钱都花在开发楼盘与办学上了。”

　　5月29日，华西都市报记者走进碧桂园总部，其位于广东佛山交界的顺德碧桂园，这也是1992年碧桂园成立之初开建的楼盘，一直延续到现在还在开发销售。

　　当年，碧桂园喊出“给您一个五星级的家”打拼市场，坚持在市郊拿地盖楼，以相对便宜的价格销售，至2007年香港上市当天，其创始人杨国强25岁女儿杨惠妍，作为大股东身家692.104亿港元，成为当年内地女首富。

　　谁能想到，杨国强本人在18岁之前没有穿过鞋子，没吃过糖果，从赤贫到巨富，这是怎样一个白手起家的奇迹?

　　华西都市报：在人才团队方面，碧桂园是如何培养、激励自己的团队的?

　　莫斌：碧桂园全力打造“企业大学”，以企业高级优秀管理人员、国内外一流水平的内外培训团队为师资，利用现代人力资源开发技术，结合适应企业战略而不断设计研发出新型培训及发展项目。通过实战模拟、案例研讨、互动教学等实效性教育手段，培养企业优秀人才，让不同层级、不同领域的所有员工都能获得对应的培训学习机会，包括“领导力发展项目”、新员工训练营、在职培训等项目，帮助员工成长为极具职业竞争力的房地产行业高级复合型管理人才，体现碧桂园完美的人力资源培训体系。

　　华西都市报：碧桂园作为全国知名的高端住宅运营商，打造了众多城市级的项目，这些大手笔的项目都需要大量资金，碧桂园通过哪些渠道可以募集资金，如何降低这些资金的成本?

　　莫斌：碧桂园资金来源主要为地产销售回款、银行贷款和资本市场融资。

　　2013年1月4日，碧桂园发布公告称为其7.5亿美元按票面价格发行、息率为7.50%，于2023年到期的优先票据定价。降低资金成本的办法就是碧桂园集团提倡的“快速开发、快速销售”模式。

　　华西都市报：地段价值论无疑在房产开发中占据极其重要的地位，碧桂园却往往会在一些并不主流的地段拿地，碧桂园拿地的标准是什么?如何去判断一个项目的地段价值?

　　莫斌：城镇化给我们碧桂园带来的机会大于挑战，尤其是碧桂园在城镇化建设的道路上已经先迈出了一步，就是我们做的很多楼盘的配套和服务设施，包括成熟的管理方式，已经为未来我们在国内发展城镇化的模式打下了基础。

　　我们有两条标准，一个是我们所有项目和区域，根据土地的性质和集团的成就共享计划去算一算，集团和项目地区能不能达到集团基本的利益。第二，集团有投资管理中心，会作为一个独立的部门专门对土地进行审核和监督，然后提出对这块土地的建议。

　　当然最重要的就是我们每周一晚上有两个的商会制度，这个商会就是我们的投资决策委员会，委员会由杨主席当组长，我和集团一个副总裁当副组长，相关的执行董事做组员的一个集体小组，对所有的土地进行商会讨论，然后再内部决策，这种机制也能够快速地对拿地进行决策。到目前为止推行得非常好，所以区域拿地的权限和集团的互动，应该说是非常的有效。

　　华西都市报：作为粤派开发企业的优秀代表，您认为粤派房企有什么与众不同的地方?碧桂园克敌制胜的法宝又在什么地方?

　　莫斌：粤派房企更加重视细节建设，如苑区园林绿化，房屋内部装修等等。

　　碧桂园的制胜法宝是“碧桂园模式”，杨国强主席如此描述：“15年前，看到城市中心的房子越来越贵，我就有一个梦想，希望找到这样一个地方：有快速路与城气又好，建造一个配套齐全、自成体系的大社区，房价远低于市中心，让每个人都能在这里享受幸福生活。”

　　三个特点：1、差异化拿地策略。碧桂园的拿地策略是避开一线城市核心地区，偏向于一线城市周边未来发展潜力区和二三线城市的新城区，而且很多土地都是“荒地”和“蹩脚地”的一级开发，符合城镇化的发展方向，因此能够以比较合理的价格获取。2、集中及标化运营模式。碧桂园旗下子公司涵盖从研究设计到建筑施工，从管桩生产到机电安防，从家居制造到物业服务等几近囊括地产全部生产流程，此举既可控制产品成本，又方便管控产品品质，可谓一箭双雕。3、完善社区配套。碧桂园通过完善社区五星级酒店、学校、商业、苑区穿梭巴士等设施建成独具城市功能的社区生活模式，物业管理也是秉承“给您一个五星级的家”服务理念，为业主提供了更惬意的生活。

　　华西都市报：碧桂园最近进入四川等中西部的三四线城市，是否预示着房地产的未来在西部城市?

　　莫斌：碧桂园目前在全国都在布局，重点倾向于二三线城市及一线城市周边的未来发展潜力区。

　　3000人挤在3层楼里办公

　　每年花4000万办公益学校

　　第一站：国华纪念中学

　　“一生最重要的2元钱”

　　5月29日当天，记者一行第一站，国华纪念中学。学校操场边，几株大树下，有一块长条石碑，“不忍看天地之间仍有可塑之才因贫穷而隐失于草莽，为胸有珠玑者不因贫穷而失学，不因贫穷而失志，方有办学事教之念。”这正是杨国强创建“国华纪念中学”的初衷。当年杨国强读高中，由于交不起7元钱学费，只能退学一年回家放牛。后来学校免了他学费，还给了他2元钱助学金，才又复学。杨国强说这是他“一生最重要的2元钱”。如今，杨国强把这2元钱助学金变成了每年4000万的助学金。

　　2002年，杨国强斥资2.6亿创办“国华纪念中学”，招收全国范围内因贫困而不能入读高中的应届初三优秀毕业生，杨国强每年滚动出资4000万资助该校学生在高中、大学、研究生、博士等求学阶段的全部费用，直至参加工作。“杨总一家人照片，只有在与全校师生合影才看得到。”碧桂园战略发展部品牌总监林伟营指着宣传墙上照片说。

　　截至目前，国华纪念中学已在全国招收1714名寒门学子，并每年陆续新进招生200名学生。该校毕业生二本上线率达100%，重点本科上线率超85%，学子遍布国内重点高校和国外知名大学，并有部分已踏入工作岗位。当年2元钱改变了杨国强的命运，如今他每年个人出资4000万，改变了1700多个家庭的命运。

　　第二站：顺德碧桂园

　　“家园模式”复制全国

　　记者第二站，就是顺德碧桂园住宅区，这是1992年杨国强操盘的第一个房地产项目，现在已发展成集会所、学校、住宅于一体的超大社区。参观别墅，地面上高达4层的白石建筑，排列错落有致，门前是池塘、金鱼、花朵、绿树，与晚霞辉映，这种成熟的“家园模式”，却是当年杨国强阴差阳错进入房地产业的结果。

　　学成毕业后，杨国强的第一次创业是在1986年，他担任了顺德北滘建筑工程公司总经理。1992年承包碧桂园项目建设工程，但在1993年一轮力度空前的宏观调控后，没有银行输血，开发商三和公司拿不出工程费，就采用变通方式，让杨国强销售已盖好的别墅，以销售款核销工程费。杨国强就这样由造房者变成了卖房者。

　　杨国强接手后，发现这是一个卖不动的郊区烂盘，所幸经点拨，主打“教育牌”吸引了众多省港买家，才盘活了这块资源。顺德碧桂园的成功，让杨国强总结出一个商业模式：大量拿地、拿便宜的土地，大量卖房、卖便宜的房子——低价、快速成为碧桂园的核心竞争力。

　　第三站：公司总部

　　省钱只为拼事业和办学

　　很难想象，能够十年如一日地巨资办学，并创造不少楼盘销售奇迹的碧桂园，它的总部却很“寒酸”。这是一座仅高3层的小楼，每层6000平米左右，而碧桂园总部3000多员工，都挤在这座小楼办公，从1992年开始，它已使用了21个年头。随后我们见到了碧桂园战略发展部总经理、总裁助理罗劲荣，他谈得最多是碧桂园的慈善办学。他感慨，当年办学，杨国强毫不吝啬地花钱造楼，购买最好的教学用品，但对自己总部办公楼建设，却一拖再拖，“省下的钱都花在开发楼盘与办学上了。”让他欣慰的是，今年下半年碧桂园员工有望迁入新总部大楼。